Manutenzione straordinaria: può bastare la CILA anche in area vincolata!

Il Tar Campania stabilisce in quali condizioni le modifiche interne agli edifici mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature sono considerate interventi edilizi minori

La sentenza n. 1617/2026 del Tar Campania affronta la qualificazione degli interventi edilizi realizzati su un immobile e la conseguente legittimità dei poteri sanzionatori della Pubblica Amministrazione. In particolare, il caso si concentra sulla distinzione tra opere interne qualificabili come manutenzione straordinaria e interventi più rilevanti, valutando quando un ordine di demolizione sia giuridicamente fondato, anche in presenza di vincoli urbanistici e di una domanda di condono edilizio pendente.

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Il caso

La parte ricorrente afferma di essere proprietaria di un’unità immobiliare situata in un fabbricato condominiale, per la quale è stata presentata, in passato, una domanda di condono edilizio ai sensi della normativa vigente all’epoca.

Successivamente, l’Amministrazione comunale ha adottato un’ordinanza con la quale ha ingiunto alla proprietaria e al conduttore di procedere alla demolizione e al ripristino dello stato originario dei luoghi, in relazione ad alcuni interventi edilizi ritenuti abusivi, realizzati senza il necessario titolo abilitativo.

In particolare, vengono contestati tre tipi di interventi:

la modifica della distribuzione interna degli spazi mediante la realizzazione di nuovi tramezzi e impianti igienici;
l’unione e il frazionamento di porzioni immobiliari;
la modifica di un’apertura esterna, trasformando una finestra in una porta.

La ricorrente ha sostenuto di aver già provveduto, tramite la presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività, a ripristinare lo stato dei luoghi per alcune delle opere contestate, mantenendo tuttavia gli interventi interni, ritenendoli legittimi e non soggetti a titolo edilizio.

In assenza di riscontro da parte dell’Amministrazione, la proprietaria ha impugnato l’ordinanza limitatamente alla parte in cui viene richiesto il ripristino delle modifiche interne, sostenendo che tali interventi rientrano tra le opere di manutenzione straordinaria e, pertanto, non necessitano di permesso di costruire.

A sostegno della propria posizione, la ricorrente deduce l’erronea applicazione della normativa edilizia da parte del Comune, evidenziando che le opere contestate consistono in interventi esclusivamente interni, privi di incidenza sulle strutture portanti e realizzati in un periodo antecedente all’attuale disciplina urbanistica.

In via subordinata, sostiene che, anche a voler applicare la normativa vigente, tali opere sarebbero comunque riconducibili alla categoria della manutenzione straordinaria, con conseguente non necessità del titolo edilizio richiesto dall’Amministrazione.

La parte ricorrente lamenta inoltre la violazione dei principi in materia di procedimento amministrativo, evidenziando l’assenza della comunicazione di avvio del procedimento sanzionatorio e la conseguente lesione del diritto al contraddittorio.

L’Amministrazione comunale si è costituita in giudizio, contestando integralmente le deduzioni della ricorrente e sostenendo la legittimità del proprio operato.

Quando le modifiche interne agli immobili realizzate senza titolo edilizio possono essere qualificate come manutenzione straordinaria e non giustificare un ordine di demolizione?

Il Tribunale ritiene fondato il ricorso, accogliendo le censure formulate dalla parte ricorrente.

In via preliminare, il Collegio richiama principi giurisprudenziali consolidati in materia di interventi edilizi eseguiti in assenza di titolo, evidenziando come, in presenza di opere realizzate in aree soggette a vincoli urbanistici o paesaggistici, l’Amministrazione sia tenuta ad adottare provvedimenti ripristinatori, quali la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi, ai sensi della normativa vigente. Tale obbligo sussiste in presenza di abusi edilizi rilevanti e non distingue tra diverse tipologie di titolo edilizio eventualmente richiesto.

Tuttavia, nel caso concreto, il Tribunale rileva un elemento decisivo: le opere contestate riguardano esclusivamente modifiche interne all’unità immobiliare, senza alcuna incidenza su volumi, superfici o prospetti esterni dell’edificio. Non si configura, pertanto, un aggravio urbanistico né una trasformazione rilevante dell’organismo edilizio.

Secondo un orientamento giurisprudenziale consolidato, la diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell’edificio, costituisce attività di manutenzione straordinaria soggetta al semplice regime della comunicazione di inizio lavori, ai sensi dell’art. 6 bis del D.P.R. 380/2001, che disciplina gli interventi subordinati a c.i.l.a. In quest’ipotesi, pertanto, l’omessa comunicazione non può giustificare l’irrogazione della sanzione demolitoria che presuppone il dato formale della realizzazione dell’opera senza il prescritto titolo abilitativo.

Il Tribunale precisa inoltre che, qualora gli interventi coinvolgano parti strutturali dell’edificio, troverebbe applicazione una disciplina diversa, con possibili conseguenze sanzionatorie di natura pecuniaria. Tuttavia, tale ipotesi non ricorre nel caso di specie.

Viene richiamata anche la giurisprudenza del Consiglio di Stato, secondo cui le modifiche interne che non determinano una trasformazione sostanziale dell’immobile devono essere qualificate come interventi di manutenzione straordinaria e non possono essere erroneamente ricondotte alla ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire.

Un ulteriore aspetto rilevante riguarda la presenza di vincoli urbanistici o paesaggistici. Il Tribunale chiarisce che tali vincoli non incidono sulla qualificazione dell’intervento, soprattutto quando non vi siano modifiche tali da alterare lo stato dei luoghi o incidere sui valori paesaggistici tutelati. In questi casi, può essere sufficiente una semplice comunicazione di inizio lavori, senza necessità di ulteriori autorizzazioni.

Infine, il Collegio osserva che la mera pendenza di una domanda di condono edilizio non è sufficiente, da sola, a giustificare un ordine di demolizione, soprattutto quando gli interventi contestati non comportano modificazioni strutturali rilevanti rispetto allo stato originario dell’immobile.

Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale accoglie il ricorso e annulla parzialmente il provvedimento impugnato, limitatamente alla parte in cui dispone la demolizione delle opere interne relative alla diversa distribuzione degli spazi mediante tramezzi.

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