Ordine di demolizione senza dettagli sull’immobile: è efficace?

In caso di inottemperanza all’ordine di demolizione, il Comune può acquisire l’immobile anche se l’atto contiene errori nell’indicazione del bene? La sanzione pecuniaria può essere retroattiva?

Nel sistema di repressione degli abusi edilizi previsto dal Testo unico dell’edilizia, l’ordinanza di demolizione rappresenta il principale strumento con cui l’amministrazione impone al proprietario la rimozione delle opere realizzate senza titolo. In caso di mancata ottemperanza entro il termine previsto, la legge stabilisce ulteriori conseguenze sanzionatorie, tra cui l’acquisizione gratuita dell’immobile e dell’area di sedime al patrimonio comunale.

La sentenza 1260/2026 del Consiglio di Stato riguarda il contenuto dell’ordinanza di demolizione e, in particolare, la necessità di indicare con precisione l’area o il bene che potrebbe essere acquisito dal Comune in caso di inottemperanza.

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Il caso

Un proprietario di un complesso immobiliare ha impugnato in primo grado, davanti al Tribunale Amministrativo Regionale, l’ordinanza con cui era stata disposta la demolizione delle opere edilizie abusive da lui realizzate, consistenti nell’ampliamento di un fabbricato residenziale. Contestualmente, il ricorrente ha chiesto di dichiarare l’illegittimità del silenzio-rifiuto dell’amministrazione locale sulla sua istanza finalizzata alla riqualificazione degli abusi edilizi. Egli sosteneva che l’ordinanza avesse erroneamente qualificato gli interventi come opere autonome, mentre si trattava di ampliamenti eseguiti nell’ambito di lavori di ristrutturazione del complesso immobiliare.

Successivamente, con motivi aggiunti, il ricorrente ha chiesto l’annullamento del provvedimento con cui l’amministrazione gli aveva comminato una sanzione pecuniaria a seguito della mancata demolizione volontaria delle opere abusive.

Lo stesso ricorrente ha inoltre proposto ulteriori ricorsi avverso altri atti dell’amministrazione sempre riferiti agli stessi immobili e agli stessi abusi edilizi. In particolare, ha contestato:

l’atto con cui l’amministrazione ha accertato l’inottemperanza all’ordine di demolizione;
l’atto con cui è stata disposta l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’immobile e della relativa area di sedime.

L’amministrazione si è costituita in entrambi i procedimenti chiedendo il rigetto dei ricorsi, ritenendoli infondati.

Nel frattempo, un precedente contenzioso riguardante gli stessi abusi edilizi si era concluso con una pronuncia del Consiglio di Stato che aveva confermato la legittimità del diniego di sanatoria e dell’ordine di demolizione. Tale sentenza aveva quindi stabilito in via definitiva la validità dei provvedimenti dell’amministrazione e la conseguente demolizione delle opere abusive.

Il Tribunale, riuniti i ricorsi, ha respinto tutte le censure del ricorrente.

Avverso tale pronuncia, il proprietario ha proposto appello, contestando:

La presunta illegittimità dell’ordinanza che ha accertato l’inottemperanza, per mancata indicazione delle aree e delle pertinenze da acquisire;

La genericità e il difetto di motivazione del provvedimento di accertamento dell’inottemperanza e la mancata comunicazione di avvio del procedimento, che avrebbe consentito di partecipare a un sub-procedimento riguardante terreno non interessato dagli abusi; contestava inoltre l’applicazione della sanzione pecuniaria, ritenendola retroattiva e quindi illegittima;

La presunta prescrizione della sanzione pecuniaria per decorso dei termini.

L’ordinanza di demolizione perde validità se non indica con precisione l’area?

In relazione al primo motivo di appello, il Consiglio di Stato ha evidenziato che l’omessa o imprecisa indicazione nell’ordinanza di demolizione dell’area che potrà essere acquisita al patrimonio comunale non invalida l’atto stesso. La precisazione dell’area è infatti necessaria solo ai fini dell’acquisizione, che costituisce una misura sanzionatoria distinta dall’ordine di demolizione (cfr. precedenti giurisprudenziali consolidati).

Quanto al secondo motivo, è stato ribadito che l’esercizio del potere repressivo sugli abusi edilizi costituisce attività amministrativa doverosa. Pertanto, provvedimenti come l’ordinanza di demolizione e l’accertamento dell’inottemperanza sono atti vincolati, per i quali non è necessario notificare l’avvio del procedimento. Si tratta di atti tipizzati che richiedono solo un accertamento tecnico sul carattere abusivo delle opere (cfr. giurisprudenza).

Sanzione pecuniaria per la mancata demolizione di un abuso edilizio può essere retroattiva?

Per quanto riguarda l’applicabilità della sanzione pecuniaria prevista dall’art. 31, comma 4-bis, del D.P.R. 380/2001, va precisato che essa non può essere applicata retroattivamente a chi abbia già inutilmente decorso il termine per demolire prima dell’entrata in vigore della norma. Nel caso esaminato, invece, gli ordini di demolizione erano successivi all’introduzione della legge, pertanto la sanzione era pienamente legittima.

Infine, il Consiglio di Stato ha chiarito che le sanzioni derivano da un illecito a effetti permanenti, che si consuma al termine dei 90 giorni previsti per adempiere all’ordine di demolizione. L’inottemperanza determina automaticamente l’acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale, rendendo l’atto di accertamento meramente dichiarativo.

La sanzione pecuniaria ha una funzione sia di prevenzione generale sia di tutela del territorio, mirando a scoraggiare la realizzazione di abusi edilizi e a responsabilizzare i proprietari nella gestione dei propri immobili.

Sulla base di questi principi, l’appello è stato respinto, confermando la piena legittimità dei provvedimenti impugnati.

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