Un immobile ante 1967 senza titolo edilizio è davvero in regola?

Il Consiglio di Stato torna sul tema degli immobili ante 1967 e dei titoli edilizi, chiarendo i criteri da valutare per verificarne la regolarità urbanistica

Nel linguaggio corrente del settore edilizio, l’espressione “immobile ante 1967” viene spesso utilizzata come se fosse sinonimo di piena regolarità urbanistica. In realtà, la sentenza n. 1421/2026 del Consiglio di Stato ribadisce che questa formula va maneggiata con molta cautela.

Ricordiamo che il riferimento temporale al 1967 deriva dalla legge n. 765/1967 , la cosiddetta “Legge Ponte”, che ampliò in modo significativo l’ambito degli interventi subordinati a titolo edilizio. Tuttavia, dietro la formula “ante 1967” si nasconde un tema giuridico tutt’altro che scontato, che coinvolge non solo la normativa statale, ma anche le regole comunali vigenti all’epoca della realizzazione dell’immobile. Capire se un fabbricato datato possa dirsi davvero regolare richiede quindi un esame più attento, capace di andare oltre le semplificazioni e di ricostruire il rapporto tra titolo edilizio, disciplina locale e momento storico in cui l’opera è stata eseguita.

Per dimostrare la legittimità di un immobile “ante ’67”, è essenziale possedere la documentazione d’archivio. Per gestire e conservare nel tempo i documenti delle varie pratiche edilizie, ti suggerisco di utilizzare il software per la gestione documentale, che ti permette di mantenere tutte le cartelle ben organizzate e ti assicura che i documenti siano sempre facilmente reperibili.

Basta che un immobile sia ante 1967 per essere regolare? Cosa bisogna verificare?

La protagonista del caso impugnava un’ordinanza con cui il Comune di Napoli aveva imposto la demolizione di un manufatto di circa 30 m2, realizzato sul terrazzo di copertura dell’edificio di proprietà e addossato al torrino scala. Secondo il Comune, non si trattava di un semplice intervento minore o manutentivo, ma di una nuova costruzione eseguita senza il necessario titolo edilizio.

In primo grado il TAR aveva respinto il ricorso della proprietaria, ritenendo legittimo l’ordine di demolizione. Il giudice di primo grado aveva osservato che, una volta accertata la presenza di un abuso edilizio, il Comune non dispone di una vera discrezionalità: deve reprimere l’illecito con il provvedimento previsto dalla legge. Inoltre aveva ritenuto non decisiva la tesi difensiva secondo cui l’opera sarebbe stata anteriore al 1967, perché nel Comune partenopeo l’obbligo di munirsi di preventiva licenza edilizia esisteva già dal 1935, in forza del regolamento edilizio comunale.

Su questa base la proprietaria ha proposto appello al Consiglio di Stato, sostenendo che il TAR avesse male interpretato i fatti, la natura dell’intervento e il quadro normativo applicabile.

Nel dettaglio l’appellante ha contestato la sentenza del TAR sotto più profili:

anzitutto ha sostenuto che l’ordinanza di demolizione fosse viziata sul piano procedimentale, lamentando la mancata comunicazione di avvio del procedimento e il mancato esame delle sue osservazioni. Secondo questa impostazione, il Comune avrebbe dovuto consentire una partecipazione effettiva prima di adottare la misura repressiva;
ha poi dedotto un difetto di motivazione, affermando che l’amministrazione avrebbe dovuto spiegare meglio perché vi fosse un interesse pubblico concreto e attuale alla demolizione, soprattutto a fronte del tempo trascorso e della situazione del bene;
un altro nucleo difensivo riguardava la datazione dell’opera. La proprietaria ha cercato di sostenere che il manufatto fosse risalente a epoca remota, comunque non recente e, nella sua prospettiva, riconducibile a un periodo nel quale non sarebbe stato necessario il titolo edilizio. A sostegno di questa tesi ha richiamato anche elementi come aerofotogrammetrie e una perizia di parte, nella convinzione che ciò imponesse al Comune un supplemento di istruttoria;
l’appellante ha inoltre cercato di ridimensionare la natura dell’intervento, sostenendo che non si fosse in presenza di una nuova costruzione, ma di opere con carattere manutentivo o comunque non tali da giustificare la demolizione. In questa logica, i lavori del 2015 sarebbero stati semplici interventi di manutenzione.

Infine, sono state prospettate ulteriori argomentazioni: da un lato la tesi per cui il regolamento edilizio del 1935 sarebbe stato superato o implicitamente abrogato dalla disciplina statale successiva; dall’altro il richiamo alla possibile applicazione di una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione, nonché alla teorica sanabilità dell’opera.

Il Comune ha difeso la legittimità dell’ordinanza insistendo su alcuni punti fondamentali.

prima di tutto ha sostenuto che il manufatto oggetto del provvedimento non fosse una sistemazione accessoria o una mera manutenzione, ma un vero e proprio nuovo volume edilizio, autonomo sotto il profilo costruttivo e dimensionale. Da qui la piena applicazione del regime repressivo previsto per gli interventi realizzati senza titolo;
in secondo luogo il Comune ha ribadito che, trattandosi di abuso edilizio accertato, l’ordinanza di demolizione costituisce un atto sostanzialmente dovuto. Perciò non sarebbe stata necessaria una particolare ponderazione comparativa con l’interesse del privato né una motivazione rafforzata sull’interesse pubblico, che in questi casi coincide con il ripristino della legalità urbanistica violata;
sul punto decisivo dell’epoca di realizzazione, il Comune ha richiamato il regolamento edilizio napoletano del 1935, evidenziando che già allora era richiesta la preventiva licenza edilizia per le nuove costruzioni e per una vasta categoria di interventi. Ne discende, secondo la difesa comunale, che anche un’opera effettivamente anteriore al 1967 resterebbe abusiva se priva della licenza prescritta all’epoca;
l’amministrazione ha poi contestato la sufficienza degli elementi prodotti dalla proprietaria per provare la data dell’abuso. Ha sostenuto che né le aerofotogrammetrie né la consulenza di parte dimostrassero in modo certo la preesistenza legittima del manufatto. Inoltre ha osservato che l’onere della prova sulla datazione dell’opera incombe sul privato, perché è il soggetto più vicino ai fatti e, normalmente, l’unico in grado di produrre documentazione realmente dirimente.

Consiglio di Stato: l’immobile ante 1967 non è automaticamente regolare se manca il titolo edilizio, perché bisogna controllare se il Comune lo avesse già introdotto con il proprio regolamento

I giudici di Palazzo Spada hanno respinto integralmente l’appello.

Sul piano procedimentale hanno confermato che l’ordinanza di demolizione per abuso edilizio è un atto vincolato: quando l’amministrazione accerta una nuova costruzione realizzata senza titolo, deve applicare la sanzione ripristinatoria prevista dalla legge. Per questo motivo, secondo la giurisprudenza richiamata dal Collegio, non è necessaria la comunicazione di avvio del procedimento. Anche se si volesse ipotizzare un’irregolarità formale, essa non cambierebbe l’esito finale, perché il contenuto dell’atto non avrebbe potuto essere diverso.

Il Consiglio di Stato ha escluso anche il dedotto difetto di motivazione. In materia edilizia, spiega la sentenza, l’interesse pubblico alla demolizione dell’opera abusiva è in re ipsa, cioè è insito nella necessità di ristabilire l’assetto urbanistico violato. Non serve quindi una motivazione ulteriore sul perché, nel caso concreto, sia opportuno demolire invece di lasciare l’opera.

Quanto alla sostituzione della demolizione con una sanzione pecuniaria, il Collegio chiarisce che questa strada non è liberamente praticabile. In presenza di una nuova costruzione abusiva, la regola è la rimessione in pristino; la cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso è un istituto eccezionale e non può essere invocato al di fuori dei casi tassativamente previsti.

“Ante 1967” costituisce garanzia per la regolarità urbanistica di un immobile?

Sul punto più rilevante, il Consiglio di Stato afferma in modo chiaro che la tesi dell’appellante sull’anteriorità del manufatto al 1967 non è decisiva:

Non può essere condivisa, inoltre, la deduzione secondo cui il regolamento edilizio del 1935 sarebbe stato implicitamente abrogato dalla successiva normativa statale

Il Collegio conferma che il regolamento edilizio di Napoli del 1935 aveva già introdotto l’obbligo di licenza per un ventaglio amplissimo di opere, comprese le nuove costruzioni. Ne consegue che, per un intervento come quello in esame, l’assenza del titolo edilizio al momento della realizzazione integra comunque il presupposto dell’abuso, anche se si volesse ipotizzare una costruzione anteriore al 1° settembre 1967.

La sentenza respinge anche l’idea che il regolamento del 1935 sia stato implicitamente cancellato dalla normativa successiva. Al contrario, osserva che quella disciplina locale aveva semplicemente anticipato un obbligo poi divenuto generale nell’ordinamento.

In tema di prova, il Collegio ribadisce che è il privato a dover dimostrare in modo serio, preciso e convincente l’epoca di realizzazione dell’opera. Non basta produrre elementi ambigui o solo indiziari. Nel caso concreto, aerofotogrammetrie e perizia di parte non sono state ritenute prove univoche della legittima preesistenza del manufatto, né tali da imporre al Comune un’attività istruttoria ulteriore.

Infine, il Consiglio di Stato condivide la qualificazione dell’intervento come nuova costruzione: si tratta di un manufatto di dimensioni non trascurabili, dotato di una propria consistenza edilizia, e quindi non assimilabile a mera manutenzione. Per questa ragione anche il richiamo ai lavori del 2015, presentati dalla proprietaria come manutentivi, è stato giudicato non decisivo: l’ordinanza riguardava il corpo di fabbrica nel suo insieme, non singoli interventi secondari.

Per maggiore approfondimento, leggi: “Ante ’67: cosa significa in edilizia?“

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