Distanze tra edifici e “vuoto per pieno”: quando la sagoma fa la differenza?
La Cassazione chiarisce i confini applicativi della regola del “vuoto per pieno” nelle controversie sulle distanze legali, approfondendo il rapporto tra nozione di costruzione, sagoma dell’edificio e ampliamenti volumetrici
La disciplina delle distanze legali tra edifici rappresenta uno dei settori più delicati del diritto civile e urbanistico, collocandosi all’intersezione tra tutela dei rapporti di vicinato e governo del territorio. Le norme codicistiche, integrate dagli strumenti urbanistici locali, non si limitano a prescrivere meri valori numerici, ma incidono in modo sostanziale sulla conformazione del diritto di proprietà, imponendo limiti all’attività edificatoria in funzione di esigenze di ordine, sicurezza, salubrità e armonico sviluppo urbanistico.
In questo contesto, assumono particolare rilievo le nozioni di costruzione, sagoma e ampliamento, categorie che, pur apparentemente intuitive, presentano significative complessità interpretative. Non ogni intervento edilizio, infatti, produce gli stessi effetti sul piano delle distanze: decisivo è stabilire se si tratti di nuova costruzione, di sopraelevazione o di semplice chiusura di spazi già compresi nell’ingombro dell’edificio.
Proprio su questo crinale si colloca la discussione intorno alla regola del cosiddetto “vuoto per pieno”, criterio elaborato dalla giurisprudenza per determinare da quale linea debba essere misurata la distanza quando un manufatto presenti spazi aperti ma strutturalmente delimitati. La corretta individuazione della sagoma e dell’ingombro tridimensionale dell’edificio diventa allora centrale: da essa dipende se un intervento edilizio comporti un effettivo avanzamento del fronte e una riduzione della distanza dal confine, oppure costituisca soltanto una trasformazione interna di un volume già esistente.
L’analisi di tali concetti richiede un approccio tecnico-giuridico rigoroso, capace di distinguere tra mera qualificazione urbanistica dell’opera e rilevanza civilistica ai fini dei rapporti tra privati, evitando sovrapposizioni concettuali che possono incidere in modo decisivo sull’esito delle controversie.
Ma prima di scoprire assieme i chierimenti che giungono dall’ordinanza n. 18826/2025 della Corte di Cassazione relativamente all’applicazione della c.d. regola “vuoto per pieno”, ti ricordo che inserire un progetto in un contesto reale non è operazione facile data la quantità di norme e regolamenti da rispettare, tra cui le distanze legali tra costruzioni, per cui oggi desidero consigliarti il software per la progettazione architettonica BIM in grado di rappresentare velocemente tutte le soluzioni progettuali con una drastica riduzione di possibili errori.
Cos’è la c.d. regola “vuoto per pieno” nelle distanze legali tra edifici? Come si applica?
Con atto di citazione, i proprietari confinanti agivano davanti al Tribunale di Cuneo lamentando la realizzazione, da parte dei vicini, di alcune opere edilizie ritenute irregolari sia sotto il profilo urbanistico-edilizio sia, soprattutto, sotto quello del rispetto delle distanze legali dal confine.
Le opere contestate erano essenzialmente tre:
una finestra prospiciente l’immobile attoreo, collocata – secondo gli attori – a distanza inferiore a dieci metri;
la chiusura di un porticato (esistente) posto a ridosso del muro divisorio, originariamente aperto su due lati e successivamente tamponato con vetrate, con creazione di volumetria;
la chiusura di una terrazza sopraelevata mediante realizzazione di una veranda–giardino d’inverno, con copertura e pareti vetrate.
In particolare, la terrazza era rialzata di circa 120 cm rispetto al piano del cortile dei ricorrenti, dotata di parapetti in muratura su due lati e sovrastante un locale seminterrato di cui costituiva la copertura.
Gli attori chiedevano la demolizione delle opere ritenute abusive e il risarcimento del danno.
Il Tribunale rigettava le domande. La Corte d’Appello confermava la decisione di merito, ritenendo legittime le opere, e condannava gli appellanti alle spese anche del primo grado.
Contro tale sentenza veniva proposto ricorso per cassazione.
I ricorrenti articolavano cinque motivi, ma la censura centrale riguardava l’erronea applicazione della disciplina sulle distanze legali e, in particolare, della regola del “vuoto per pieno”.
Sulla veranda-giardino d’inverno e il concetto di sagoma
Secondo i ricorrenti, la Corte d’Appello aveva:
erroneamente qualificato la terrazza scoperta come parte integrante della “sagoma” dell’edificio;
applicato in modo improprio il principio del “vuoto per pieno”, sostenendo che la successiva chiusura con pareti vetrate e copertura non modificasse la distanza dal confine.
Essi osservavano che:
la terrazza era priva di strutture verticali portanti e di copertura;
lo “zoccolo” alto 120 cm non poteva considerarsi elemento idoneo a generare una proiezione volumetrica tridimensionale;
mancava una struttura portante verticale tale da delimitare uno spazio già compreso nella sagoma.
Pertanto, la chiusura della terrazza avrebbe costituito nuova costruzione, soggetta al rispetto della distanza minima di cinque metri dal confine, mentre la distanza effettiva risultava inferiore (4,125 m e 4,25 m).
Sulla tettoia e sulla mediazione
Con ulteriori motivi, i ricorrenti lamentavano:
un travisamento della prova in relazione a una tettoia oggetto di precedente mediazione;
l’omesso esame del contenuto dell’accordo di mediazione;
l’erronea qualificazione del porticato come rientrante nella sagoma preesistente;
la mancata compensazione delle spese, in presenza di questioni tecniche controverse e di un quadro normativo ritenuto incerto.
I controricorrenti sostenevano la correttezza della decisione d’appello, fondando la propria posizione su due argomenti principali:
applicabilità della regola del “vuoto per pieno”: la terrazza (veranda/giardino d’inverno), in quanto struttura sopraelevata e costituente copertura del seminterrato, avrebbe già delineato una sagoma edilizia; la successiva chiusura non avrebbe comportato avanzamento del fronte né riduzione della distanza dal confine;
conformità urbanistica e rispetto della sagoma preesistente: sia il porticato sia la veranda sarebbero stati realizzati all’interno del perimetro plano-volumetrico già esistente, con conseguente irrilevanza ai fini delle distanze.
Essi difendevano inoltre la legittimità della condanna alle spese, ritenendo corretta l’applicazione del principio di soccombenza.
Cassazione: la regola del “vuoto per pieno” si applica solo quando lo spazio chiuso fosse già delimitato da una struttura tridimensionale (pilastri e copertura) idonea a definire la sagoma dell’edificio. Non è sufficiente la presenza di una terrazza scoperta o di una struttura priva di elementi verticali portanti idonei a determinare un ingombro plano-volumetrico preesistente.
La Corte di Cassazione accoglie il primo motivo relativo alla veranda, dichiara inammissibili il secondo e il terzo, rigetta il quarto e assorbe il quinto.
Il quadro normativo sulle distanze
La Corte richiama i principi in materia di distanze legali:
le norme degli strumenti urbanistici locali integrano la disciplina codicistica (artt. 872 e 873 c.c.);
quando è prevista una distanza minima dal confine (nel caso di specie, 5 metri), tale obbligo ha natura assoluta;
l’ampliamento volumetrico è soggetto alla medesima disciplina delle nuove costruzioni, salvo il caso di chiusura di spazi aperti già compresi nella sagoma esistente.
Il nodo centrale diventa quindi la nozione di “sagoma” e l’ambito applicativo della regola del “vuoto per pieno”.
La regola del “vuoto per pieno”: ambito e limiti
La giurisprudenza ha affermato che:
l’applicazione del principio del c.d. “vuoto per pieno”, (è) valevole, ad esempio, per i porticati, soltanto quando preesista una struttura verticale e dotata di copertura e, dunque, tridimensionale, che, quand’anche priva di chiusure tra un pilastro e un altro, mantenga nello spazio lo stesso ingombro e, dunque, la distanza dal confine e dalle altrui costruzioni, anche in caso di chiusura delle preesistenti aperture.
quindi, in presenza di un porticato con pilastri e copertura, la distanza deve essere misurata considerando anche lo spazio vuoto compreso tra i pilastri. In tale ipotesi:
l’ingombro tridimensionale dell’opera è già definito;
la chiusura successiva con pareti non comporta avanzamento della linea esterna del fabbricato;
si applica dunque la regola del “vuoto per pieno”.
Tuttavia – ed è questo il punto decisivo – la Corte chiarisce che tale principio presuppone:
una struttura verticale portante;
una copertura;
una configurazione tridimensionale già idonea a determinare l’ingombro plano-volumetrico.
Non basta la mera esistenza di un’opera edilizia qualificabile come “costruzione” in senso tecnico-giuridico. È necessario che vi sia una sagoma definita nello spazio.
Perché la terrazza (chiusa successivamente a veranda) non rientra nella sagoma
Nel caso concreto:
la terrazza era scoperta;
mancavano pilastri o strutture verticali avanzate;
vi erano soltanto parapetti murari;
la copertura è stata realizzata solo successivamente.
La Corte afferma che:
la nozione di “costruzione” non coincide con quella di “sagoma”;
la sagoma, ai fini dell’applicazione del “vuoto per pieno”, implica un volume tridimensionale già delineato;
uno zoccolo sopraelevato, anche se copertura di un seminterrato, non determina una sagoma in elevazione.
La chiusura della terrazza ha quindi comportato:
creazione di nuova volumetria chiusa;
modifica dell’ingombro plano-volumetrico;
trasformazione rilevante ai fini delle distanze.
Ne consegue che l’intervento integra una nuova costruzione, soggetta al rispetto della distanza minima di cinque metri dal confine.
La Corte censura quindi la decisione d’appello per avere:
confuso il concetto di costruzione con quello di sagoma;
esteso indebitamente il principio del “vuoto per pieno” a una fattispecie priva dei presupposti strutturali richiesti.
La regola del “vuoto per pieno” e il porticato esistente chiuso successivamente
Diversa la valutazione per il porticato antistante la cucina:
esso era delimitato da murature perimetrali su due lati;
era dotato di pilastro e copertura;
occupava uno spazio già compreso nella sagoma originaria.
Qui la Corte ritiene corretta l’applicazione del principio del “vuoto per pieno”: la successiva chiusura non ha determinato avanzamento del fronte edilizio né riduzione della distanza dal confine.
Il relativo motivo viene quindi rigettato.
La sentenza d’appello viene cassata limitatamente alla questione della veranda, con rinvio alla Corte d’Appello in diversa composizione.
Per maggiore approfondimento, leggi: “Distanza tra edifici: regole generali ed eccezioni“
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