Come digitalizzare il costruito e restituire un modello eBIM

Censimento del patrimonio, gestione asset, restauro e ristrutturazione: ecco come funziona l’eBIM per digitalizzare gli edifici esistenti

È ormai ben noto che, nel settore dell’edilizia, gran parte delle attività dei tecnici è rivolta alla gestione del patrimonio edilizio esistente (ristrutturazione, restauro, facility management, ecc.). Qualsiasi sia il tipo d’intervento previsto, il primo step da compiere per approcciarsi ad un edificio esistente è di sicuro la sua digitalizzazione. Solo dopo aver realizzato il gemello digitale del manufatto reale sarà possibile passare alla sua gestione, supportati da un valido facility management software.

In questo articolo, esploreremo cos’è l’eBIM, come funziona e come può essere utilizzato per digitalizzare gli edifici esistenti.

Cos’è la digitalizzazione del patrimonio costruito

La digitalizzazione del patrimonio costruito è il processo attraverso cui edifici, infrastrutture e beni architettonici esistenti vengono trasformati in modelli digitali strutturati, capaci di rappresentarne geometria, caratteristiche fisiche, materiali, stato di conservazione e informazioni gestionali.

Non si tratta solo di “fare un modello 3D”, ma di costruire un ecosistema informativo in cui il dato geometrico è integrato con dati tecnici, documentali e funzionali: schede tecniche, stratigrafie, impianti, cronologia degli interventi, stato manutentivo, performance energetiche.

Nel contesto attuale, segnato dalla transizione digitale del settore AEC, la digitalizzazione dell’esistente rappresenta uno dei pilastri fondamentali per:

la conservazione del patrimonio storico;
la gestione intelligente degli immobili;
la pianificazione degli interventi di riqualificazione;
l’adozione di modelli di facility management evoluto.

In altre parole, è il passaggio dalla conoscenza frammentata (disegni, rilievi, PDF, archivi cartacei) a un gemello informativo coerente e interrogabile.

Che cos’è eBIM

L’eBIM (Existing Building Information Modeling) è un approccio innovativo per la digitalizzazione degli edifici esistenti attraverso la creazione di modelli informativi 3D dettagliati, che includono tutti i dati geometrici, strutturali, materici e impiantistici. Questi modelli offrono una rappresentazione digitale accurata dell’opera e delle sue componenti, consentendo una migliore gestione, manutenzione e riqualificazione degli edifici nel tempo. Per creare un modello informativo 3D è necessario utilizzare un software BIM per l’edilizia. Utilizzando gli oggetti parametrici del software, puoi costruire in modo veloce il modello BIM del fabbricato, completo di muri, solai, finestre, porte, finiture e arredi. Ad ogni oggetto parametrico sarà possibile associare informazioni, schede tecniche, immagini e tutti i dati utili al progetto e alla manutenzione del bene nel corso del tempo. Ecco dunque, che il modello 3D diviene un vero e proprio contenitore d’informazioni da aggiornare e implementare nel corso del tempo.

Importanza dell’eBIM

L’eBIM è fondamentale per ottimizzare le risorse, ridurre gli sprechi e migliorare la sostenibilità degli edifici esistenti. Permette di prendere decisioni informate sulla manutenzione, ristrutturazione e l’uso delle risorse, il tutto basato su dati precisi e aggiornati.

BIM vs e-BIM vs Digital Twin

Questi tre concetti sono spesso usati come sinonimi, ma in realtà rappresentano livelli diversi di maturità digitale.

Il Digital Twin rappresenta l’evoluzione più avanzata: non solo un modello informativo, ma una replica digitale viva, connessa in tempo reale ai dati provenienti dall’edificio fisico (consumi, temperature, flussi, sensori strutturali).

L’e-BIM può essere visto come la base strutturale su cui costruire un Digital Twin.

Digitalizzazione degli edifici esistenti

Sfide nella digitalizzazione degli edifici esistenti

La digitalizzazione degli edifici esistenti presenta diverse sfide, tra cui la mancanza di documentazione completa, la complessità delle strutture e la necessità di integrare dati provenienti da diverse fonti. L’eBIM, tuttavia, offre un metodo strutturato ed efficiente per superare queste difficoltà. Inoltre, le difficoltà iniziali d’implementazione del processo eBIM sono ampiamente ripagate dalla semplificazione delle attività di facility management, dall’accuratezza della rappresentazione 3D e dalla consultabilità di modelli e informazioni nel tempo.

Benefici della digitalizzazione

La digitalizzazione degli edifici esistenti tramite eBIM offre numerosi vantaggi, tra cui:

riduzione dei costi di manutenzione e gestione;
miglioramento della sostenibilità e dell’efficienza energetica;
facilitazione della pianificazione e dell’allocazione delle risorse;
maggiore collaborazione tra le parti coinvolte nel ciclo di vita dell’edificio.

Vantaggi per patrimonio storico e architettonico

Nel caso dei beni storici, la digitalizzazione ha un valore quasi “culturale” prima ancora che tecnico.

Un modello e-BIM consente di:

documentare lo stato di fatto con precisione millimetrica;
archiviare digitalmente morfologia, materiali e degradi;
simulare interventi senza toccare fisicamente il bene;
creare archivi digitali per conservazione e divulgazione.

Il modello diventa una vera memoria digitale dell’edificio, utile anche in caso di eventi distruttivi (sismi, incendi, degrado accelerato).

Per approfondire, leggi anche:

I vantaggi del BIM nella conservazione di un edificio storico;
HBIM, il BIM applicato all’edilizia esistente.

Vantaggi per gestione, manutenzione e facility management

Nel mondo immobiliare e infrastrutturale, l’e-BIM rappresenta un cambio di paradigma: si passa da una gestione reattiva a una gestione predittiva.

Con un modello informativo è possibile:

localizzare rapidamente componenti e impianti;
pianificare manutenzioni programmate;
collegare ticket, interventi e costi agli oggetti BIM;
ridurre tempi di fermo e sprechi operativi.

Il modello e-BIM diventa la piattaforma centrale di controllo dell’edificio.

Impatto sul ciclo di vita dell’edificio

L’effetto più profondo della digitalizzazione è sul Life Cycle Management.

Il modello accompagna l’edificio lungo tutto il suo ciclo:

conoscenza iniziale (as-is);
progettazione interventi;
gestione operativa;
dismissione o riuso.

Questo consente decisioni basate su dati reali e non su stime approssimative, con un impatto diretto su:

costi globali;
sostenibilità;
performance energetiche;
resilienza nel tempo.

Il processo di digitalizzazione: step by step

La digitalizzazione non è un singolo atto, ma un processo strutturato che integra rilievo, modellazione e gestione informativa.

Rilievo e misurazioni dell’esistente

Il primo passo è sempre la conoscenza geometrica dell’oggetto reale.

Le tecnologie più diffuse sono:

Laser scanning 3D: genera nuvole di punti ad altissima densità;
Fotogrammetria: ricostruzione 3D da immagini;
Droni: per coperture e contesti complessi.

Il risultato è una nuvola di punti georeferenziata, che rappresenta la materia prima del modello e-BIM.

Creazione del modello eBIM

La fase successiva è lo Scan-to-BIM: trasformare milioni di punti in oggetti intelligenti.

Qui avviene la vera operazione di valore: i muri reali diventano entità muri (ifcwall), i solai diventano solai (ifcslab), ecc.

Ogni oggetto non è solo geometria, ma contiene proprietà informative: materiali, stratigrafie, codici, stato di conservazione.

Il modello non deve essere necessariamente iper-dettagliato: la chiave è il giusto livello di informazione (LOD/LOI) in funzione degli obiettivi.

Leggi anche Sviluppare modelli BIM di edifici storici.

Integrazione con sistemi gestionali e CDE

L’eBIM esprime il massimo potenziale quando viene integrato in un Common Data Environment (CDE) e collegato ai sistemi gestionali.

In questa fase il modello diventa:

interfaccia grafica del database immobiliare;
nodo centrale di documentazione tecnica;
supporto decisionale per la proprietà.

Il BIM smette di essere un “file” e diventa una infrastruttura digitale.

Strumenti e software più usati per eBIM

Nel flusso eBIM tipicamente si incontrano tre famiglie di strumenti:

software di rilievo e processing;
strumenti per gestione nuvole di punti;
software di fotogrammetria;
ambienti di georeferenziazione per integrare modelli BIM e mappe GIS;
software di modellazione BIM  (architettura, strutture, impianti) con librerie di oggetti BIM ed entità parametriche;
piattaforme CDE e ambienti collaborativi con dashboard di monitoraggio.

La vera sfida non è il singolo software, ma la coerenza del flusso informativo tra rilievo, modello e gestione.

Raccolta dei dati

Per creare un modello eBIM, è necessario raccogliere dati accurati e dettagliati sull’edificio esistente. Questo processo può includere:

rilievi e scansione laser – la scansione laser 3D consente di raccogliere dati geometrici ad alta precisione sull’edificio, tra cui le dimensioni, la forma e la posizione degli elementi architettonici e degli impianti. Queste informazioni sono fondamentali per la creazione del modello eBIM;
documentazione esistente – la documentazione esistente, come planimetrie, sezioni e prospetti, può essere utilizzata per integrare i dati raccolti tramite la scansione laser e fornire informazioni aggiuntive sulle caratteristiche dell’edificio;
creazione del modello BIM – dopo aver raccolto i dati necessari, il passo successivo nel processo eBIM è la creazione del modello BIM. Questo implica la modellazione degli elementi architettonici e degli impianti dell’edificio. Questo processo prevede l’utilizzo di software e strumenti specifici, come:

software di elaborazione delle nuvole di punti che trasformano i dati raccolti con gli scanner laser 3D in modelli tridimensionali utilizzabili nei software BIM;
software BIM per creare modelli tridimensionali parametrici, integrando tutte le informazioni geometriche, strutturali e impiantistiche;

modellazione degli elementi architettonici – gli elementi architettonici, come pareti, solai, finestre e porte, vengono modellati in 3D utilizzando software BIM. Questi modelli contengono informazioni dettagliate sulla geometria, i materiali e le proprietà fisiche degli elementi;
modellazione degli impianti – gli impianti meccanici, elettrici e idraulici dell’edificio vengono modellati separatamente e integrati nel modello eBIM. Questo permette di gestire facilmente le interazioni tra gli elementi architettonici e gli impianti, nonché di pianificare la manutenzione e la sostituzione delle componenti nel tempo;
validazione e controllo qualità del modello – una volta creato il modello eBIM, è fondamentale validarlo e controllarne la qualità per garantire l’accuratezza e l’affidabilità dei dati. Questo processo può includere la verifica delle dimensioni, delle posizioni e delle proprietà degli elementi, nonché la correzione di eventuali errori o incongruenze;

strumenti di interoperabilità per lo scambio di dati tra diversi software e formati, facilitando la collaborazione tra i vari professionisti coinvolti nel progetto.

Video

In questo video ti mostro come gestire un intero processo eBIM dal rilievo al facility management, con l’aiuto di un software di facility management.

Utilizzo del modello eBIM

Il modello eBIM può essere utilizzato per una serie di scopi, tra cui:

manutenzione e gestione degli edifici – il modello eBIM consente di gestire in modo efficiente la manutenzione e la gestione degli edifici esistenti. Permette di programmare interventi di manutenzione, monitorare lo stato degli elementi e delle componenti e prevedere il degrado nel tempo;
ristrutturazione e riqualificazione energetica – il modello eBIM può essere utilizzato per pianificare e valutare interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica, permettendo di individuare le soluzioni più efficaci per migliorare l’efficienza energetica dell’edificio e ridurre l’impatto ambientale;
pianificazione delle risorse – grazie al modello eBIM, è possibile pianificare e allocare le risorse in modo ottimale, valutando l’impatto delle diverse opzioni sulla gestione dell’edificio, il suo valore e la sua sostenibilità a lungo termine. Questo consente di prendere decisioni informate e di massimizzare il ritorno sugli investimenti.
collaborazione tra le parti coinvolte – il modello eBIM facilita la comunicazione e la collaborazione tra le varie parti coinvolte nel ciclo di vita dell’edificio, come proprietari, gestori, progettisti e costruttori. Questo garantisce che tutti abbiano accesso alle stesse informazioni aggiornate e possano lavorare insieme per ottimizzare la gestione e la manutenzione dell’edificio.

L’eBIM rappresenta il modo più efficace per digitalizzare gli edifici esistenti e ottimizzare la loro gestione, manutenzione e ristrutturazione. Grazie alla raccolta di dati accurati e alla creazione di modelli informativi 3D dettagliati, è possibile prendere decisioni informate, ridurre i costi e migliorare la sostenibilità degli edifici nel tempo.
In un mondo in cui la sostenibilità ambientale e l’efficienza energetica diventano sempre più importanti, l’eBIM si rivela uno strumento fondamentale per affrontare queste sfide e garantire un futuro più verde per il nostro patrimonio edilizio.

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Formazione e competenze richieste per lavorare con l’eBIM

Per lavorare con l’eBIM, è necessario acquisire competenze specifiche e aggiornate nel campo della modellazione delle informazioni degli edifici esistenti. Tra i percorsi formativi e le certificazioni più diffuse, troviamo:

corsi e certificazioni BIM che offrono una formazione completa sulle metodologie e gli strumenti BIM, con particolare attenzione agli edifici esistenti;
corsi di specializzazione in rilievo e modellazione 3D che forniscono le competenze tecniche necessarie per acquisire e elaborare i dati metrico-morfologici degli edifici;
ruoli professionali come architetti, ingegneri e geometri possono specializzarsi nel campo dell’eBIM, acquisendo competenze specifiche e aggiornate attraverso corsi di formazione e aggiornamento professionale.

FAQ – Domande frequenti

L’e-BIM è obbligatorio per legge?

Dipende dal contesto normativo e dal tipo di intervento. In molti casi non è obbligatorio, ma è sempre più richiesto in appalti pubblici e progetti complessi.

Serve sempre il laser scanner?

No, ma è la tecnologia più accurata. Per edifici semplici può bastare un rilievo tradizionale o fotogrammetrico.

Quanto costa un progetto e-BIM?

Il costo dipende da dimensioni, livello di dettaglio, obiettivi informativi e complessità dell’edificio.

L’e-BIM sostituisce il rilievo tradizionale?

No, lo integra e lo potenzia. Il rilievo resta fondamentale, ma il valore aggiunto è nella struttura informativa digitale.

Posso usare l’e-BIM per la manutenzione?

Sì. È uno degli ambiti in cui offre il massimo ritorno economico, soprattutto nel medio-lungo periodo.

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