È possibile inserire pannelli isolanti oltre i 2,40 m nei locali tecnici senza perdere la destinazione d’uso?

Il TAR Lazio chiarisce i 2,40 m di altezza massima per locali tecnici: come allocare pacchetti isolanti entro tale limite per efficientamento energetico, senza trasformare volumi tecnici in spazi abitabili

In edilizia, i locali tecnici rappresentano un’opportunità non indifferente per efficientare energeticamente gli edifici senza impattare su volumetrie e parametri urbanistici. Ma quanto spazio verticale hanno davvero a disposizione? L’altezza netta massima di 2,40 m da pavimento a intradosso – rigida come un vincolo invalicabile – pone una sfida intrigante: come inserire pannelli isolanti, coibenti e finiture tecniche senza rischiare la trasformazione abusiva in volumi abitabili? Con il Tar Lazio (sentenza n. 22057/2025) esploriamo norme, interpretazioni giurisprudenziali e strategie progettuali per navigare questo labirinto normativo con sicurezza.

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Come inserire pacchetti isolanti nei locali tecnici nel rispetto dei 2,40 m di altezza massima?

Il ricorrente ha ottenuto il permesso di costruire (PDC) per demolire e ricostruire un vecchio fabbricato. Durante i lavori, per migliorare l’efficienza energetica, ha previsto l’installazione di pannelli coibentanti e fonoassorbenti all’intradosso del piano sesto (destinato a locali tecnici).

Successivamente, un sopralluogo del Comune, effettuato mentre i lavori erano in corso e i locali ancora grezzi, ha rilevato un’altezza interna di 2,85 m (ridotta a 2,73 m dopo il massetto di 12 cm). L’Amministrazione ha interpretato ciò come trasformazione abusiva da volume tecnico a spazio utile abitabile, violando i 2,40 m massimi previsti dal progetto.

Il ricorrente ha presentato SCIA in variante per adeguare quote e solai, mantenendo invariati volumi, sagoma e destinazione. Il Municipio ha bloccato la SCIA, ordinando la demolizione.

Il ricorso è stato basato su diversi motivi tra cui:

violazione artt. 19 L. 241/1990, 22, 23 D.P.R. 380/2001; eccesso di potere per illegittimo blocco della SCIA dopo 7 mesi (oltre i 30 giorni), tutelando il legittimo affidamento. La variante non alterava parametri urbanistici, volumi, uso o sagoma;
mancata autotutela ex art. 21-nonies L. 241/1990, con assenza di garanzie procedimentali;
sopralluogo su grezzo: verifica errata, ignorando spessori per isolanti (fino 60 cm per solai estremi ex D.Lgs. 102/2014; eccedenze escluse da SUL/altezza ex art. 48-ter Reg. Edilizio Comunale via Del. 7/2011). Sottraendo spessore solaio (31 cm) + pavimentazione (7 cm) da 2,73 m, si resta sotto 2,40 m netti;
il ricorrente sosteneva che, anche con isolanti, l’altezza totale grezza dell’edificio (22,50 m vs 22,30 m assentiti) rientrava nel 2% di tolleranza costruttiva ex art. 34-bis D.P.R. 380/2001 (fino a 22,746 m), salendo al massimo a 23,24 m con norme energetiche;
legittimità persistente SCIA;
invalidità derivata della demolizione.

Il Comune ha contestato l’infondatezza del ricorso:

ha sostenuto l’inefficacia ab origine della SCIA, estranea all’art. 22 D.P.R. 380/2001 per alterazione parametri (altezza piano sesto >2,40 m, trasformazione in volume abitabile);
ha escluso consolidamento titoli o autotutela, invocando poteri di vigilanza ex art. 27 D.P.R. 380/2001;
ordine demolizione vincolato, motivato dal blocco SCIA sei giorni prima.

Il Tar Lazio: nei locali tecnici, i 2,40 m netti da pavimento a intradosso devono contenere anche il pacchetto isolante, superarli trasforma il volume in spazio abitabile

Il TAR ha rigettato completamente il ricorso, allineandosi ad un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, come nelle sentenze del Consiglio di Stato nn. 181/2025, 5999/2021 e 3509/2016. In pratica, ha ribadito che una SCIA risulta inefficace fin dall’origine se l’intervento esce dai confini dell’art. 22 del D.P.R. 380/2001, ad esempio incidendo su parametri urbanistici, volumi, destinazioni d’uso, sagoma o prescrizioni del permesso di costruire. Di conseguenza, non scattano né il regime dei 30 giorni per il silenzio assenso ex art. 19 della L. 241/1990, né i vincoli per l’autotutela previsti dall’art. 21-nonies della stessa legge. Al contrario, l’Amministrazione conserva poteri di vigilanza ampi e senza limiti temporali, come sancito dall’art. 27 del D.P.R. 380/2001.

Focus sulla questione dei 2,40 m dei locali tecnici e pacchetto isolante

Punto cardine della questione legata al caso specifico è l’altezza massima dei locali tecnici al piano sesto fissata in 2,40 m lineari “da pavimento a intradosso del vano”:

– l’altezza interna da progetto dell’intero piano servizi non avrebbe potuto superare i 2,40 metri lineari calcolati dal pavimento all’intradosso del vano;

– il pacchetto energetico avrebbe dovuto trovare allocazione all’interno dell’altezza netta del piano servizi contemplata dal progetto originario e, quindi, nell’ambito dei già menzionati metri lineari 2,40;

I 2,40 m lineari – misurati dal pavimento all’intradosso del vano, ovvero la faccia inferiore del solaio che fa da soffitto all’ambiente sotto – devono accogliere tutti gli eventuali spessori aggiuntivi, compresi i pannelli coibentanti, senza mai sforare.

I giudici sottolinenano che il Regolamento Edilizio del Comune relativo al caso discusso è generoso con le eccedenze dei solai oltre i 30 cm (fino a un massimo di 25 cm extra), escludendole dal calcolo di volumi, SUL e altezza complessiva dell’edificio, ma non tocca minimamente l’altezza netta interna dei locali tecnici, che rimane ferrea a 2,40 m da pavimento a intradosso.

E i controsoffitti in cartongesso?

Non contano nulla: la misura si prende sull’intradosso strutturale puro, proprio per bloccare trucchi che potrebbero mascherare abusi (come chiarito dal Consiglio di Stato nella sent. 7833/2024). Nel caso concreto, con 2,85 m rilevati allo stato grezzo per ospitare gli isolanti, si è superata la soglia: questo ha tramutato un volume tecnico – escluso dalla cubatura se non abitabile, secondo CdS 3593/2025 – in uno spazio utile e potenzialmente residenziale, imponendo un nuovo permesso di costruire anziché una semplice SCIA in variante.

L’altezza totale dell’edificio?

Irrilevante qui, perché le tolleranze non coprono difformità interne così gravi.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

Per maggiore approfondimento, leggi:

“Volume tecnico: cos’è, parametri da considerare ed esempi pratici“
“Cambio destinazione d’uso: le norme del Testo Unico, le novità del Salva Casa“

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