Sismabonus acquisti con rogito nel 2025? Stop a sconto in fattura e cessione del credito
Le Entrate spiegano anche che per ottenere l’agevolazione maggiorata al 50% l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale del contribuente entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi
Con la Risposta n. 30/2026 l’Agenzia delle Entrate affronta un caso “tipico” di operazioni immobiliari post-intervento antisismico agevolate con il Sismabonus acquisti: un’impresa realizza demolizione e ricostruzione di un edificio e ottiene 61 unità; 57 vengono vendute entro il 31 dicembre 2024 riconoscendo agli acquirenti lo sconto in fattura ex art. 121 D.L. 34/2020; restano 4 unità invendute che l’impresa prevede di cedere nel 2025.
L’interpello chiede, in sintesi:
se nel 2025 gli acquirenti delle 4 unità possano ancora usare sconto/cessione per il Sismabonus acquisti;
se gli acquirenti 2025 possano applicare il nuovo “50%” (comma 1-septies.1) se destinano l’immobile ad abitazione principale;
se, ai fini del 50%, basti una dichiarazione nell’atto notarile;
se, escluso lo sconto nel 2025, l’impresa possa fruire del Sismabonus ordinario “pro-quota” sui 4 appartamenti residui.
Di seguito la lettura tecnica (ma operativa) della risposta.
Nel 2025 niente sconto in fattura/cessione per il Sismabonus acquisti (salvo Superbonus)
Per gli acquirenti che rogiteranno nel 2025, è preclusa la fruizione del Sismabonus Acquisti tramite cessione del credito o sconto in fattura ex art. 121 D.L. 34/2020.
L’Agenzia ricostruisce l’ambito temporale dell’art. 121:
per i bonus “diversi dal Superbonus”, l’opzione ex art. 121, comma 1, vale per spese sostenute negli anni 2020–2024 (quindi fino al 31.12.2024);
la proroga al 31.12.2025 è prevista (comma 7-bis) solo per spese riferite agli interventi Superbonus (art. 119).
Pertanto, solo se l’intervento rientra nel perimetro Superbonus si può esercitare l’opzione anche per spese nel 2025; per il Sismabonus acquisti, l’agevolazione (se spettante) potrà essere fruita solo come detrazione in dichiarazione (non come sconto/cessione).
Aliquota “maggiorata” 50% sul Sismabonus acquisti: sì, ma con condizioni stringenti (e comunque senza sconto/cessione)
Gli acquirenti 2025 possono fruire del Sismabonus acquisti al 50% (in luogo del 36%) se dichiarano in atto di destinare l’unità ad abitazione principale e lo fanno entro la scadenza della dichiarazione.
Il comma 1-septies.1 (introdotto dalla Legge 207/2024, cd. “bilancio 2025”) prevede la logica dell’aliquota “più alta” quando le spese 2025 riguardano l’unità adibita ad abitazione principale.
La circolare 8/E del 2025 (richiamata in risposta) precisa che la maggiorazione spetta se:
il contribuente è titolare di proprietà o diritto reale di godimento;
l’unità è adibita ad abitazione principale.
Per “abitazione principale” si può applicare la definizione del TUIR (art. 10, comma 3-bis): dimora abituale del possessore o familiari (con regola sul ricovero permanente e immobile non locato).
Per il Sismabonus acquisti al 50%, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al primo anno di fruizione.
La maggiorazione è un “premio” legato a un utilizzo effettivo (abitazione principale) e non a un’intenzione; perciò serve un requisito verificabile in un momento certo (il termine dichiarativo).
La dichiarazione nel rogito non basta: conta la destinazione effettiva entro la scadenza dichiarativa
Ai fini del 50% è necessario che l’unità venga effettivamente adibita ad abitazione principale entro il termine dichiarativo; non è rilevante la sola dichiarazione resa nel contratto di compravendita.
La dichiarazione in atto è, al massimo, un elemento documentale “interno” al rapporto privato; l’agevolazione fiscale richiede un presupposto sostanziale (dimora abituale/abitazione principale) verificabile dall’Amministrazione secondo criteri oggettivi;
L’impresa non può “recuperare” il Sismabonus ordinario pro-quota sulle unità rimaste invendute
L’avvenuta fruizione del Sismabonus acquisti per 57 unità impedisce all’impresa di fruire del Sismabonus ordinario per le restanti 4, perché le detrazioni sono alternative avendo presupposto il medesimo intervento edilizio.
L’Agenzia delle Entrate chiarisce che non si possono far valere due agevolazioni sulla medesima spesa; il cumulo è ammesso solo se non genera duplicazione. Il sismabonus ordinario è “a consuntivo”, parametrato alle spese sostenute per gli interventi antisismici nel loro insieme; non è trattabile come “pezzi” indipendenti dell’intervento una volta che, nello stesso complesso, si è già “consumato” il presupposto agevolativo con il sismabonus acquisti per la maggior parte delle unità.
L’Agenzia rafforza il ragionamento distinguendo le due misure:
Sismabonus acquisti: detrazione in capo all’acquirente, calcolata sul prezzo di acquisto della singola unità.
Sismabonus ordinario: detrazione parametrata al costo sostenuto, determinato analiticamente (materiali/servizi).
Proprio perché cambiano base di calcolo e beneficiario, l’ordinamento tratta le due agevolazioni come alternative sul medesimo intervento, per evitare che lo stesso “fatto economico” (intervento di riduzione rischio sismico sull’edificio) generi un doppio vantaggio fiscale complessivo.
Approfondimenti
Per saperne di più, leggi il focus “Sismabonus Acquisti 2026: come accedere alla detrazione“. Sfrutta le potenzialità del BIM per l’adeguamento e il miglioramento sismico di edifici esistenti in c.a.
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