Volume tecnico e altezze massime: quando diventa spazio abitabile?

Una variante in corso d’opera per l’efficienza energetica può trasformare un volume tecnico in superficie utile senza permesso di costruire? La SCIA in variante è valida?

La sentenza n. 22057/2025 del Tar Lazio chiarisce i limiti entro cui una SCIA in variante possa legittimare modifiche progettuali intervenute durante i lavori, specie quando tali interventi sono giustificati da esigenze di efficientamento energetico. La questione si intreccia con la nozione di volume tecnico, con il regime delle altezze interne e con i poteri repressivi dell’amministrazione comunale in materia di vigilanza edilizia.

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Il caso

Il ricorrente, proprietario di un immobile oggetto di un precedente permesso di costruire per demolizione e ricostruzione, eseguiva i lavori assentiti prevedendo, all’ultimo livello dell’edificio, locali qualificati in progetto come vani tecnici.

Nel corso dell’esecuzione, per migliorare le prestazioni energetiche dell’edificio, venivano inseriti pacchetti isolanti e soluzioni tecniche che comportavano una diversa stratigrafia dei solai e delle finiture. A seguito di sopralluogo, l’amministrazione rilevava che l’altezza interna dell’ultimo piano risultava superiore a quella prevista per i locali tecnici dal titolo originario.

Successivamente, il privato presentava una SCIA in variante in corso d’opera, qualificando gli interventi come modifiche non incidenti su volumetria, sagoma e destinazione, ma l’ente comunale inibiva l’efficacia della SCIA, ritenendola titolo inidoneo e ingiungeva la demolizione/rimozione delle opere ritenute abusive.

Secondo il Comune:

l’altezza netta dei locali tecnici non poteva superare il limite previsto dal progetto assentito;
i pacchetti isolanti e le soluzioni per l’efficientamento avrebbero dovuto essere contenuti entro l’altezza autorizzata, e non collocati “al di sopra” di essa;
l’aumento di altezza aveva comportato la perdita delle caratteristiche del volume tecnico e la creazione di un vano potenzialmente abitabile, con conseguente incidenza su volumetria e superficie utile;
l’intervento, per caratteristiche sostanziali, integrava una nuova costruzione o ampliamento, non riconducibile al regime semplificato della SCIA.

Il ricorrente ha sostenuto, in sostanza, che la SCIA presentata costituisse un titolo pienamente idoneo a legittimare gli interventi eseguiti. A suo avviso, infatti, le opere realizzate rientravano tra le varianti non essenziali consentite dalla normativa edilizia, poiché non avevano comportato modifiche della sagoma dell’edificio, né mutamenti di destinazione d’uso o incrementi di volumetria.

Ha inoltre affermato che l’amministrazione fosse intervenuta oltre i termini previsti per l’esercizio dei poteri di controllo sulle SCIA. Una volta decorso tale termine, secondo la sua tesi, il Comune avrebbe potuto agire solo attraverso un procedimento di autotutela, nel rispetto di specifiche garanzie partecipative e di una motivazione più rigorosa.

Un ulteriore argomento difensivo ha riguardato il tema dell’efficientamento energetico: il ricorrente ha richiamato le disposizioni nazionali e comunali che consentono, in presenza di interventi finalizzati al risparmio energetico, di non considerare nel calcolo di volume e altezza alcuni maggiori spessori dei solai e delle strutture.

Ha poi contestato l’istruttoria svolta dall’amministrazione, ritenendo che le misurazioni fossero state effettuate quando il cantiere non era ancora ultimato e senza tenere conto correttamente degli strati tecnici e delle finiture previste, come massetti e isolamenti.

Infine, ha criticato l’ordine di demolizione, sostenendo che fosse generico e indeterminato, poiché non indicava con precisione quali opere dovessero essere rimosse.

Quando è valida la SCIA in variante?

Il Collegio, prima di esaminare il merito, richiama un principio giurisprudenziale ormai consolidato: la SCIA produce effetti solo se viene utilizzata per interventi che rientrano davvero tra quelli per cui la legge ne consente l’uso. Se invece viene presentata per opere che richiedono un diverso titolo edilizio (come il permesso di costruire) oppure per interventi che non sono comunque assentibili, la SCIA è priva di effetti fin dall’origine.

In questi casi non si applica il regime “favorevole” tipico della SCIA, fondato su termini ristretti entro cui l’amministrazione può intervenire. Non si forma alcun affidamento tutelabile in capo al privato, né si può parlare di autotutela: l’amministrazione esercita i normali poteri di vigilanza sull’attività edilizia abusiva. Diversamente, si finirebbe per attribuire a una semplice dichiarazione del privato un effetto più forte di quello di un vero titolo autorizzatorio, in contrasto con il principio di legalità.

Da ciò discende che, se una SCIA riguarda un intervento estraneo al suo ambito, essa non legittima le opere e non consente di invocare neppure i limiti previsti per l’annullamento d’ufficio dei provvedimenti amministrativi.

Applicando questi principi al caso concreto, il Collegio respinge la tesi del ricorrente secondo cui la SCIA in variante sarebbe stata sufficiente a legittimare l’intervento. In astratto è vero che si possono presentare varianti tramite SCIA quando non si modificano volumetria, destinazione d’uso, categoria edilizia o sagoma dell’edificio vincolato. Qui però il problema non è teorico, ma riguarda ciò che è stato effettivamente realizzato.

Nel progetto autorizzato, l’ultimo piano era destinato a locali tecnici con altezza interna massima di 2,40 metri, misurata dal pavimento all’intradosso del solaio (cioè alla parte inferiore della struttura del solaio). Il “pacchetto” di isolamento energetico avrebbe dovuto rientrare entro tale altezza. Invece, con la variante, gli strati isolanti sono stati collocati al di sopra di questo limite, portando l’altezza interna fino a circa 2,85 metri.

Quando un locale originariamente progettato come volume tecnico si trasforma in spazio abitabile ai fini edilizi?

Non è utile richiamare le norme che escludono dal calcolo alcuni maggiori spessori dei solai per finalità energetiche: tali disposizioni non derogano al limite di 2,40 metri per l’altezza netta interna dei locali tecnici. Questo valore deve comprendere anche eventuali soluzioni tecniche migliorative. Altrimenti basterebbe un controsoffitto o un rivestimento per trasformare di fatto qualsiasi volume tecnico in uno spazio più alto e potenzialmente abitabile.

Superando il limite di altezza, il locale ha perso le caratteristiche del volume tecnico ed è divenuto uno spazio utilizzabile, quindi una superficie utile e un volume che avrebbero dovuto essere conteggiati ai fini edilizi. Di conseguenza, non si è più in presenza di una semplice variante, ma di una nuova costruzione non assentibile con SCIA.

Per questo motivo, non sono fondate neppure le censure basate sui limiti ai poteri dell’amministrazione previsti dalla legge sul procedimento amministrativo: tali limiti valgono solo per SCIA valide, non per segnalazioni usate fuori ambito. Non sussistono inoltre violazioni delle norme edilizie o energetiche richiamate, né contraddittorietà nell’azione amministrativa.

Quanto all’ordine di demolizione, è stato ritenuto legittimo. Gli ordini di ripristino hanno natura vincolata e non richiedono particolari motivazioni. Inoltre, il provvedimento è stato adottato subito dopo la dichiarazione di inefficacia della SCIA, in un contesto temporale che rendeva chiaro al ricorrente quali opere fossero contestate.

In conclusione, il ricorso è stato ritenuto infondato e respinto integralmente.

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