Tolleranze di cantiere: cosa rientra dopo il Salva Casa?

Il TAR Lazio delimita l’ambito delle tolleranze costruttive previste dal D.P.R. 380/01 e dal Salva Casa: ampliamenti non previsti e opere nuove senza titolo edilizio non possono rientrarvi

La sentenza n. 2054/2026 del Tar Lazio analizza l’ambito applicativo delle tolleranze costruttive ed esecutive previste dalla legislazione edilizia, così come riformata dal Salva Casa, e ne delimita rigorosamente la portata rispetto al potere comunale di repressione degli abusi.

La corretta gestione delle tolleranze costruttive è essenziale per assicurare il rispetto delle norme e la qualità dell’esecuzione. Scostamenti non controllati tra progetto e opera realizzata possono causare ritardi, rilavorazioni e contenziosi. L’uso di software di progettazione con modellazione BIM integrata consente di sviluppare modelli architettonici dettagliati e coerenti con le specifiche dimensionali, oltre a integrare i dati rilevati in cantiere. In questo modo è possibile monitorare e verificare in tempo reale eventuali difformità.

Il caso

I proprietari di un immobile residenziale impugnavano un’ordinanza comunale che imponeva la demolizione di alcune opere edilizie realizzate in ampliamento e in difformità rispetto a un precedente permesso di costruire in sanatoria, sull’immobile ad uso residenziale.

Le opere contestate, così come descritte nell’ordinanza, comprendono:

ampliamenti murari lungo il perimetro dell’edificio esistente, a partire dal piano rialzato, con innalzamento del terreno di circa 1,15 m rispetto al livello originario e modifiche alla scala esterna di accesso;
scale esterne in muratura: una larga 2 m, rivestita in pietra, e una seconda larga 1,40 m, con nuovo solaio in ampliamento del balcone esistente al primo piano;
ristrutturazione interna dell’immobile originale, con modifica della distribuzione dei vani al piano rialzato, variazione di alcune aperture nelle murature esistenti e collegamento con gli ampliamenti;
piscina esterna in cemento armato, situata nel giardino a quota piano rialzato, con scala di accesso laterale e altezza interna di circa 1,40 m;
opere murarie e pavimentazioni del piazzale di ingresso, con ampliamento dell’area, installazione di un nuovo cancello carrabile e pilastri in muratura;
modifica del muro e della recinzione preesistente, con rimozione della recinzione metallica e posa di blocchetti in cemento e tegole in laterizio, per una lunghezza complessiva di circa 43 m e altezza variabile tra 1,80 e 2,00 m;
secondo cancello carrabile, con pilastri in muratura, e ampliamento dell’area di ingresso con nuove opere murarie e pavimentazioni;
nuovo manufatto a piano terra nel giardino, con muratura in blocchetti di cemento e finitura esterna in pietra, copertura in legno a due falde, interno allo stato grezzo, dotato di porta e finestra con grata metallica;
altro manufatto in costruzione, senza copertura, realizzato in blocchetti di cemento e pilastri in cemento armato, poggiante su travi di fondazione, in fase di realizzazione con movimentazione del terreno circostante.

Contro l’ordinanza, i proprietari hanno presentato ricorso articolato in tre motivi principali: il primo relativo alla violazione della legge per mancata comunicazione di avvio del procedimento amministrativo e conseguente nullità procedimentale; il secondo fondato su un presunto eccesso di potere e violazione del decreto-legge “salva casa”; e il terzo basato su un manifesto eccesso di potere derivante da errori e falsità dei presupposti, difetto di istruttoria, difetto di motivazione e contraddittorietà del provvedimento.

Decisione del Tar

Nel merito, il ricorso è infondato per le ragioni che seguono.

I ricorrenti contestano la mancata comunicazione di avvio del procedimento, sostenendo che ciò avrebbe permesso loro di dimostrare la legittimità del permesso di costruire e che l’ampliamento contestato sarebbe solo una prosecuzione del tetto originario a forma di portico.

Tale censura è infondata. L’ordinanza di demolizione è un atto vincolato, per cui non richiede preventiva comunicazione: la partecipazione del privato non potrebbe modificarne l’esito. Inoltre, la violazione delle norme procedurali non produce effetti quando il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso. La stessa consulenza tecnico-urbanistica presentata dai ricorrenti conferma che le opere sono state realizzate senza titolo edilizio e paesaggistico. Anche l’affermazione che si tratti di semplice prosecuzione del tetto conferma che gli interventi costituiscono ampliamenti in difformità dal titolo sanatorio.

I ricorrenti sostengono anche che l’ordinanza comunale sia stata emessa nonostante un precedente ordine di demolizione penale. Anche questa deduzione è infondata: l’ordine penale e quello amministrativo sono esercizi di poteri autonomi e non alternativi. L’amministrazione comunale mantiene il potere di vigilanza e può disporre direttamente la demolizione delle opere abusive, indipendentemente dal procedimento penale. La Corte di Cassazione ha precisato che solo decisioni che accertano l’abusività dell’intervento possono incidere sull’ordine penale.

Quali interventi rientrano tra le tolleranze di cantiere?

Gli interventi contestati non rientrano nell’ambito di applicazione dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, come riformato dal D.L. 69/2024, convertito dalla legge 105/2024 (c.d. “decreto salva casa”). Di conseguenza, anche il secondo motivo di ricorso, fondato sulla presunta violazione di tale disposizione, risulta infondato.

I ricorrenti sostengono che, alla luce della novella normativa, le opere di ristrutturazione interna e gli ampliamenti contestati, nei limiti del 5% della superficie lorda, non possono considerarsi abusi tali da legittimare un ordine di demolizione.

Tale deduzione non regge. Le cosiddette “tolleranze di cantiere” previste dall’art. 34-bis riguardano esclusivamente scostamenti dalle misure indicate nel progetto originario durante l’esecuzione dei lavori, e non possono essere estese a interventi completamente nuovi e ulteriori, non previsti nel progetto approvato, che modificano la sagoma dell’edificio e sono realizzati senza alcun titolo abilitativo (cfr. T.A.R. Campania, Sez. II, 5 settembre 2022, n. 5642).

In particolare, gli ampliamenti in questione sono stati realizzati su un immobile già oggetto di condono, e pertanto non possono rientrare nelle tolleranze previste dall’art. 34-bis, la cui applicazione si limita ai casi di mancato rispetto di misure progettuali previste da un permesso edilizio rilasciato ai sensi del medesimo decreto (cfr. Cons. St., Sez. VII, 28 aprile 2025, n. 3593).

Infine, nel terzo motivo di ricorso, i ricorrenti lamentano che il Comune non avrebbe considerato il loro interesse privato né l’assenza di interesse pubblico nella tutela del territorio. Tuttavia, tali censure sono infondate: l’ordine di demolizione è atto vincolato, conseguenza diretta dell’accertata abusività degli interventi, e non richiede ponderazioni sugli interessi coinvolti. Il Comune ha correttamente applicato l’art. 33 del D.P.R. 380/2001, limitandosi alla sanzione demolitoria senza acquisire le opere al patrimonio comunale, e il richiamo all’art. 34, comma 2, relativo ai rischi per la pubblica incolumità, non incide sulla legittimità del provvedimento, essendo una questione riservata alla fase esecutiva.

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