Finestre abusive sanabili o no: qual è il confine tra distanze legali e negoziali nelle sanatorie?

Il Tar Marche esplora il confine tra distanze legali (cogenti per la PA) e negoziali (pattizie) nei procedimenti di sanatoria edilizia: quando le finestre abusive diventano insuperabili per la doppia conformità urbanistica

Nel dedalo del diritto urbanistico italiano, le sanatorie edilizie per opere abusive si giocano spesso su un terreno minato: le distanze tra costruzioni confinanti. Da un lato, le distanze legali (quelle sancite dal Codice Civile, come l’art. 905 c.c. sulle vedute), che fungono da vincolo cogente per la Pubblica Amministrazione: essa è obbligata a verificarle ex officio per assicurare la cosiddetta “doppia conformità” urbanistica e normativa, pena l’illegittimità del titolo abilitativo. Dall’altro, le distanze negoziali, nate da accordi privati tra vicini, che restano confinate nei rapporti privatistici e non possono ostacolare il rilascio del permesso pubblico, salvo che non si sovrappongano a norme di ordine pubblico.

Questa distinzione non è mera teoria: decide il destino di interventi apparentemente banali, come l’apertura di finestre o vani finestrati, che possono passare da sanabili a demolendi in base alla loro collocazione. Quando un abuso si affaccia sul fondo altrui violando i metri minimi di legge, l’Amministrazione non può chiudere un occhio, pretendendo invece un’istruttoria rigorosa sulla preesistenza delle opere e sul rispetto delle regole civilistiche, intrecciate con quelle dei piani regolatori. È qui che i Tribunali Amministrativi, come il TAR Marche (sentenza n. 36/2026), tracciano il confine netto, tutelando l’interesse pubblico senza ledere i diritti dei terzi. Un’analisi che illumina professionisti e proprietari sul fragile equilibrio tra regolarizzazione e ripristino.

I tanti casi affrontati su tante circostanze di abuso edilizio ci hanno insegnato che una buona percentuale degli illeciti verificatisi anche malgrado i soggetti coinvolti, è dovuta senz’altro alla cattiva scelta e gestione del titolo abilitativo che permette la lecita realizzazione di un’opera edilizia. E se da un lato la poca attenzione o la reale difficoltà nel gestire i titoli edilizi possono procurare serie e reali conseguenze economiche e penali, dal nostro canto possiamo rimediare con l’ausilio di un valido strumento di lavoro: il software per la gestione dei titoli abilitativi in edilizia che attraverso una procedura guidata ti aiuta ad individuare i titoli abilitativi in funzione dell’intervento. Inoltre, per gestire correttamente le pratiche progettuali di qualsiasi intervento, inclusa quella di sanatoria, con maggiore efficienza, collaborazione e controllo, è utile adottare il software per la gestione progettuale che ti consente di pianificare dettagliatamente ogni fase.

Le finestre abusive sono sanabili se le distanze violate sono solo “negoziali”?

Le comproprietarie (ricorrrenti) di unità immobiliari confinanti in un fabbricato del centro storico, hanno impugnato il permesso di costruire in sanatoria del 2024 rilasciato dal Comune di riferimento a favore della vicina (controinteressata). L’intervento oggetto di sanatoria includeva, tra l’altro, due vani finestrati, uno sul fronte nord e uno sul fronte sud-ovest, già contestati come abusivi con ordinanza demolitoria dell’aprile 2023. In particolare, il vano sul fronte sud-ovest – configurato come porta-finestra – si affacciava sul fondo delle ricorrenti a una distanza inferiore ai 2 metri previsti dall’art. 905 c.c. per le vedute, sollevando la questione cruciale della distinzione tra distanze legali (cogenti per l’Amministrazione) e negoziali (pattizie, irrilevanti per il titolo pubblico). Precedentemente, una SCIA in sanatoria era stata annullata dal TAR Marche con sentenza del 2024.

Motivi di ricorso (focus sulle distanze)

Le ricorrenti, con il quarto motivo di ricorso, hanno dedotto la violazione dell’art. 36 D.P.R. 380/2001 per assenza della doppia conformità urbanistica, contestando specificamente il mancato rispetto delle distanze per il vano sud-ovest. Hanno sostenuto che la porta-finestra, affacciandosi sul loro fondo a distanza inferiore rispetto a quanto prescritto dall’art. 905 c.c., configurasse una veduta illegittima, richiedendo un’istruttoria approfondita sulla preesistenza del vano e il rispetto delle norme civilistiche intrecciate con quelle urbanistiche del Piano Particolareggiato Centro Storico. Tali distanze legali, imposte erga omnes dal Codice Civile, non potevano essere eluse dalla PA, che doveva verificarle ex officio per assentire la sanatoria, a differenza di eventuali distanze negoziali derivanti da patti privati tra confinanti, irrilevanti ai fini del titolo abilitativo pubblico.

Il Comune e la vicina (controinteressata) si sono costituiti resistendo, sostenendo l’ammissibilità della sanatoria “salvi i diritti dei terzi”. In altre parole, la difesa si è concentrata sulla preesistenza dei vani e la clausola generale per il rilascio del permesso in sanatoria “salvi i diritti dei terzi” (che implicitamente potrebbe alludere a un approccio privatistico).

Il Comune ha però argomentato che i provvedimenti abilitativi non richiedono verifica specifica delle distanze tra privati, limitandosi alla conformità urbanistica ed edilizia, e che eventuali violazioni privatistiche (come distanze negoziali o personalizzate) restano estranee al sindacato pubblico. La controinteressata ha eccepito l’inammissibilità del motivo, producendo perizia su simmetria dei vani e dichiarazioni notarili sulla preesistenza, minimizzando l’impatto delle distanze e invocando la prassi amministrativa che non vincola il permesso a regole civilistiche non cogenti per l’interesse pubblico.

Tar Marche: nei titoli edilizi in sanatoria, le distanze legali (art. 905 c.c.) vincolano la PA ex officio per la doppia conformità; quelle negoziali no, restando privatistiche

Il TAR Marche ha accolto parzialmente il ricorso, annullando il permesso limitatamente ai vani finestrati nord e sud-ovest, ponendo al centro la distinzione tra distanze legali e negoziali.

Il Collegio ha riconosciuto che i titoli in sanatoria operano “salvi i diritti dei terzi”, ma ha chiarito che:

Del resto non è contestato che l’apertura (porta finestra) sul lato sud ovest non rispetti le distanze di cui all’articolo 905 c.c. Ovviamente il Collegio non disconosce il fatto che i provvedimenti di sanatoria sono rilasciati salvi i diritti dei terzi e che in via generale l’amministrazione non è tenuta a verificare specificamente se un intervento edilizio o una costruzione arrechi pregiudizio ai diritti di terzi. Tuttavia, in relazione al rilascio dei predetti titoli, devono essere considerati i limiti legali inerenti ai rapporti tra proprietari di fondi confinanti, quali quelli relativi alle distanze, alle luci e alle vedute. Tali limitazioni, avendo carattere generale, concorrono a definire la regolamentazione dell’attività edilizia e rientrano tra gli elementi che l’amministrazione deve necessariamente valutare, in quanto incidono anche sul rapporto pubblicistico. In altre parole, il potere di autorizzare l’attività edificatoria deve essere esercitato dall’Amministrazione nel rispetto di tutte le norme che regolano la materia, sia che le stesse abbiano come oggetto diretto la cura dell’interesse pubblico, sia che regolano le relazioni tra privati cittadini. Risulta incontestato che la porta finestra autorizzata con il permesso di costruire in sanatoria permetta di affacciarsi sul fondo dei ricorrenti e sia quindi sia qualificabili come veduta. Non è altresì in contestazione che si trovi a distanza inferiore a quella prescritta dall’art. 905.

Vale a dire che l’Amministrazione, nonostante abbia riconosciuto il rispetto dei diritti di terzi per il rilascio del titolo in sanatoria, non può ignorare i limiti legali generali sui rapporti confinanti, come le distanze per luci e vedute ex art. 905 c.c. Queste distanze legali, di ordine pubblico e validi nei confronti di chiuque, concorrono a definire la regolamentazione edificatoria: incidono sul rapporto pubblicistico e devono essere verificate da rigorosa istruttoria per la doppia conformità (urbanistica e normativa civilistica), intrecciandosi con le NTA del Piano Particolareggiato che ammettono solo ripristino di vani preesistenti.

Al contrario, le distanze negoziali – derivate da accordi volontari tra privati – restano confinate nei rapporti privatistici, non vincolando la PA che rilascia il titolo pubblico. Nel caso, il vano sud-ovest (porta-finestra a distanza inferiore da quella prescritta, qualificabile come veduta incontestata) violava palesemente l’art. 905 c.c., imponendo un’istruttoria rigorosa sulla preesistenza del vano, del tutto assente: indizi generici (elementi costruttivi, dichiarazioni) non bastavano, richiedendo gravità e concordanza probatoria.

Questa violazione legale, aggravando la carenza istruttoria per il rilascio del PdC, ha reso la sanatoria illegittima per quel vano, mentre per il resto (inclusi aspetti privatistici non cogenti) il titolo regge. Il TAR traccia così un solco netto: la PA vigila sulle distanze legali come presidio urbanistico-publico, delegando quelle negoziali al giudice civile.

In conclusione, il Tar ha disposto l’annullamento parziale del permesso limitatamente ai vani finestrati.

Per maggiore approfondimento, leggi: “Distanza tra edifici: regole generali ed eccezioni“

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