Apertura di lucernari: servono permessi?

È legittimo ordinare la demolizione di lucernari realizzati senza titolo edilizio e paesaggistico anche se rappresentati in una vecchia pratica di condono?

La sentenza n. 486/2026 del TAR Campania analizza il rapporto tra abusi edilizi, condono e tutela paesaggistica con riferimento a opere accessorie — come i lucernari in copertura — che, nel caso specifico, il proprietario ritiene comprese in un precedente titolo in sanatoria, mentre l’amministrazione le considera realizzate in un momento successivo e quindi prive di legittimazione.

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Il caso

Una proprietaria impugnava un’ordinanza comunale che imponeva la demolizione di due lucernari installati sulla falda di copertura di un edificio, ritenuti privi sia di titolo edilizio sia di autorizzazione paesaggistica. Gli stessi manufatti erano stati oggetto di precedenti interlocuzioni amministrative nell’ambito di una procedura di condono edilizio definita anni prima.

L’amministrazione, riaprendo l’istruttoria anche sulla base di rilievi aerofotogrammetrici storici, concludeva che le aperture non risultavano esistenti alla data utile per beneficiare del condono e che la loro realizzazione aveva inciso sull’aspetto esteriore dell’immobile, situato in area assoggettata a vincolo paesaggistico.

L’ente locale ha sostenuto che:

i lucernari costituiscono interventi edilizi incidenti sui prospetti, rientranti nella nozione di ristrutturazione edilizia;
le opere risultano realizzate dopo la data limite prevista dalla disciplina del condono, sicché non potevano ritenersi sanate;
la mera raffigurazione grafica in una pratica non prova l’effettiva esistenza dell’opera al momento rilevante;
l’immobile ricade in area vincolata, rendendo necessaria anche l’autorizzazione paesaggistica, mai rilasciata;
in assenza dei titoli richiesti, la sanzione demolitoria è atto dovuto.

Con un primo motivo, la ricorrente sostiene che i provvedimenti impugnati sarebbero nulli perché adottati in elusione del giudicato formatosi su una precedente sentenza del giudice amministrativo. Secondo tale prospettazione, l’amministrazione avrebbe agito in contrasto con un precedente atto di archiviazione adottato dallo stesso ente.

Con un secondo motivo, viene contestata la legittimità delle sanzioni edilizie irrogate. La ricorrente afferma che le opere oggetto di contestazione non sarebbero qualificabili come interventi di ristrutturazione edilizia e che, pertanto, non sussisterebbero i presupposti per l’applicazione della disciplina sanzionatoria richiamata dall’amministrazione. Sostiene inoltre che non vi sarebbe alcun contrasto con la normativa urbanistica vigente e che tale aspetto non sarebbe stato neppure adeguatamente motivato nei provvedimenti impugnati. Viene infine lamentato il mancato coinvolgimento dell’autorità competente alla tutela del vincolo paesaggistico esteso al territorio.

L’amministrazione si è costituita in giudizio chiedendo il rigetto del ricorso. In via preliminare ha eccepito l’inammissibilità dell’impugnazione relativa all’atto con cui era stata negata l’autotutela, ritenendolo privo di contenuto lesivo immediato, e nel merito ha sostenuto l’infondatezza di tutte le censure.

Si sono costituiti anche i controinteressati, i quali hanno a loro volta evidenziato l’inconsistenza delle doglianze della ricorrente e chiesto la reiezione del ricorso.

La sola rappresentazione grafica di un’opera in una domanda di condono è sufficiente a legittimarla anche se non ultimata e priva di autorizzazione paesaggistica?

Il giudice dichiara inammissibile il ricorso nella parte relativa al diniego di autotutela, poiché l’atto impugnato si limitava a preannunciare possibili sanzioni future, senza produrre effetti lesivi immediati. L’esame viene quindi limitato all’ordinanza di demolizione.

È respinta la censura di violazione del giudicato: la precedente sentenza richiamata non aveva deciso nel merito sulla legittimità dei lucernari, ma si era fermata a un profilo processuale, senza formare un giudicato sostanziale.

Dall’istruttoria tecnica è emerso che i lucernari sono stati realizzati dopo la data utile per il condono, risultando assenti nei rilievi fotografici storici. Anche l’ammissione della ricorrente circa una mera predisposizione interna conferma che le aperture non erano ultimate nei termini di legge. Per questo l’amministrazione ha correttamente escluso tali opere dalla sanatoria.

È inoltre escluso un affidamento tutelabile, poiché le precedenti valutazioni favorevoli dell’ente si basavano su una rappresentazione dei luoghi non veritiera.

Come sono classificate le opere di apertura di finestre e lucernari?

Sono state poi respinte anche le censure relative all’erronea applicazione della disciplina edilizia. L’apertura di finestre o lucernari che incidono sull’aspetto esterno dell’edificio costituisce un intervento di ristrutturazione edilizia, in quanto comporta una trasformazione dell’organismo edilizio e una modifica dei prospetti. Non si tratta, quindi, di mera manutenzione.

Nel caso di specie, inoltre, l’immobile si trova in area sottoposta a vincolo paesaggistico. In tali contesti, qualsiasi intervento che alteri lo stato dei luoghi richiede la preventiva autorizzazione paesaggistica. In mancanza di tale titolo, la sanzione della demolizione ha carattere vincolato e costituisce l’unica misura applicabile.

La giurisprudenza ha chiarito che “in caso di vincolo paesaggistico, qualsiasi intervento idoneo ad alterare il pregresso stato dei luoghi, come quello realizzato e contestato con l’ordinanza di demolizione e riscontrabile dal rilievo fotografico allegato in atti, deve essere preceduto da autorizzazione paesaggistica, con conseguente sanzione demolitoria (come nel caso di specie) in caso di titolo carente, e ciò anche quando trattasi di opere realizzabili mediante d.i.a; infatti in tal caso la misura demolitoria deve riguardare tutte le opere che siano comunque costruite senza titolo in aree sottoposte a vincolo paesistico (Tar Campania Napoli sez. VI, 11 giugno 2021, n. 3940) a prescindere dalla classificazione e dalla graduazione degli abusi valevole nel diverso contesto dei titoli edilizi.”

Risulta infine irrilevante la dedotta conformità urbanistica delle opere. L’assenza del titolo edilizio legittimante comporta comunque la sanzione demolitoria, a prescindere dal fatto che l’intervento sarebbe stato o meno conforme agli strumenti urbanistici. Tale aspetto potrebbe assumere rilievo solo nell’ambito di un procedimento di accertamento di conformità, che nel caso concreto non è stato attivato.

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