Comunicazione spese ristrutturazione condominio: come gestirla

Guida agli adempimenti e alla compilazione della comunicazione al Fisco entro il 16 marzo delle spese di ristrutturazione e riqualificazione energetica sostenute dal condominio

Gli amministratori di condominio hanno l’obbligo di comunicare all’Anagrafe tributaria, entro il 16 marzo di ogni anno, i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

Come si adempie a questo obbligo? Ecco la guida completa all’adempimento che tiene conto anche delle faq 2025 dell’Agenzia delle Entrate.

Chi è obbligato alla comunicazione delle spese condominiali

Le spese per gli interventi di ristrutturazione effettuati nei condomini rientrano tra gli oneri deducibili o detraibili che devono essere comunicati all’Agenzia delle Entrate per l’elaborazione de modello 730 precompilato che il contribuente può accettare integralmente o modificare al momento della presentazione.

Il D.M. 01/12/2016 stabilisce i termini e le modalità per la trasmissione all’Agenzia delle Entrate dei dati entro il 16 marzo di ogni anno.

L’obbligo della comunicazione delle spese di ristrutturazione del condominio spetta all’amministratore di condominio in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento, che riceve fatture relative a spese per interventi di ristrutturazione su parti comuni; nell’invio dei dati, l’amministratore deve dettagliare le quote a carico di ciascun condomino per consentire ai condòmini l’ottenimento delle detrazioni fiscali sui lavori (con riferimento alle relative spese sostenute) in condominio.

Se l’amministratore di condominio non procede alla trasmissione della comunicazione, il condomino non perde la detrazione fiscale; tuttavia, in tal caso deve integrare la dichiarazione dei redditi precompilata.

Quali spese vanno comunicate?

La comunicazione riguarda le spese condominiali che danno diritto a detrazione e che sono state sostenute nell’anno d’imposta a cui si riferisce, riguarda i costi sostenuti per:

Intervento di recupero del patrimonio edilizio.
Arredo degli immobili ristrutturati.
Intervento di riqualificazione energetica su edificio esistente.
Intervento su involucro di edificio esistente.
Installazione di pannelli solari/collettori solari.
Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale.
Acquisto e posa in opera di schermature solari.
Acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale a biomasse combustibili.
Acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per controllo da remoto.
Intervento antisismico in zona ad alta pericolosità.

In quali casi è obbligatoria la comunicazione delle spese condominiali

Ai fini dell’elaborazione della dichiarazione dei redditi precompilata, l’articolo 2 del D.M. 01/12/2016 ha previsto l’obbligo di trasmissione all’Agenzia delle Entrate, da parte degli amministratori di condominio, delle spese sostenute dal condominio con indicazione delle quote di spesa imputate ai singoli condòmini con le modalità previste con Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate.

L’obbligo di comunicazione permane anche nel caso in cui, in relazione alle spese sostenute nell’anno di riferimento, è stata esercitata l’opzione per la cessione del corrispondente credito a soggetti terzi, oppure per il contributo sotto forma di sconto.

L’adempimento non è dovuto se, in relazione alle spese sostenute nell’anno precedente per tutti gli interventi effettuati sulle parti comuni, tutti i condòmini hanno optato, al posto dell’utilizzo diretto della detrazione, per la cessione del credito o per lo sconto sul corrispettivo dovuto.

Sono tenuti alla comunicazione anche gli amministratori dei condomìni con numero di condomìni minimi?

Se il condominio con condòmini fino a otto ha nominato un amministratore (ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile la nomina dell’amministratore è obbligatoria solo se i condòmini sono più di otto), quest’ultimo è tenuto a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali entro il 16 marzo dell’anno successivo.

Se, invece, i condòmini del cd “condominio minimo” non hanno provveduto a nominare un amministratore, gli stessi non sono tenuti alla trasmissione all’anagrafe tributaria dei dati riferiti agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Esistono limiti o condizioni esimenti per le comunicazioni da parte degli amministratori di condominio?

Non sono previste soglie minime per la trasmissione del dato né è prevista la possibilità per il singolo condòmino di esercitare opposizione all’inserimento dei dati nella dichiarazione precompilata.

In via eccezionale, con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 21 febbraio 2024 prot. 53174/2024 è stato previsto l’esonero dall’invio della comunicazione dei dati nel caso in cui, con riferimento alle spese sostenute nell’anno precedente, per tutti gli interventi effettuati sulle parti comuni tutti i condòmini abbiano optato, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per la cessione del credito o per lo sconto sul corrispettivo dovuto.

Quali sanzioni per l’omessa comunicazione delle spese condominiali di ristrutturazione?

In caso di omessa, tardiva o errata trasmissione dei dati, si applica la sanzione pari a 100 euro per ogni comunicazione con un massimo di 50.000 euro per soggetto terzo.

Nei casi di errata comunicazione dei dati, la sanzione non si applica se la trasmissione dei dati corretti è effettuata entro i 5 giorni successivi alla scadenza del termine, ovvero, in caso di segnalazione da parte dell’Agenzia delle Entrate, entro 5 giorni successivi alla segnalazione stessa.

Se la comunicazione è correttamente trasmessa entro 60 giorni dalla scadenza, la sanzione è ridotta a 1/3 con un massimo di 20.000 euro.

Come va fatta la comunicazione delle spese di ristrutturazione del condominio?

La comunicazione va effettuata utilizzando il servizio telematico Entratel o Fisconline, in relazione ai requisiti da essi posseduti per la trasmissione telematica delle dichiarazioni, utilizzando i software di controllo e di predisposizione dei file messi a disposizione gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate.

Gli enti possono avvalersi anche degli intermediari abilitati (D.P.R. n. 322/1998, articolo 3, commi 2-bis e 3).

La comunicazione inoltrata dall’amministratore all’Agenzia delle Entrate deve contenere:

i dati dell’amministratore;
i dati catastali dell’immobile;
le tipologia e importo della spesa totale sostenuta dal condominio;
i dati anagrafici dei singoli condòmini;
i dati catastali delle singole unità immobiliari;
l’importo speso da ciascun condomino nell’anno precedente.

Nella compilazione della comunicazione delle spese ristrutturazione di ciascun condominio è necessario attenersi alle specifiche tecniche stabilite dall’Agenzia delle Entrate.

La comunicazione può essere:

un invio ordinario: è la comunicazione con cui si inviano i dati richiesti. È possibile inviare più comunicazioni ordinarie per lo stesso periodo di riferimento. I dati inviati in ogni comunicazione ordinaria successiva alla prima sono considerati in aggiunta a quelli precedentemente comunicati;
un invio sostitutivo: è la comunicazione con la quale si opera la completa sostituzione di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente inviata e acquisita con esito positivo dal sistema telematico;
un invio di annullamento: è la comunicazione con cui si richiede l’annullamento di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente inviata o acquisita con esito positivo dal sistema telematico.

Ogni anno l’Agenzia delle Entrate fornisce dettagli e istruzioni sull’adempimento con un apposito provvedimento e pubblicando le specifiche tecniche aggiornate e le modalità di compilazione a cui attenersi.

Come comunicare la destinazione d’uso dell’abitazione e gestire correttamente le possibili aliquote di detrazione (50% o 36%)

Per l’invio della comunicazione annuale delle spese di ristrutturazione sulle parti comuni sostenute nel 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti precisazioni sulla corretta imputazione delle nuove aliquote di detrazione (50% o 36%) in base alla destinazione d’uso dell’immobile.

Nel campo 26 della bozza della nuova Comunicazione, relativo alla «Tipologia del soggetto al quale è stata attribuita la spesa», il codice 1, precedentemente unico, viene ora sdoppiato per le spese dal 2025:

Codice 1: riservato ai titolari di diritti reali di godimento (proprietà, usufrutto, uso, abitazione). Solo per questi soggetti è possibile applicare la detrazione del 50% (per il 2025-2026), a patto che l’immobile sia adibito ad abitazione principale.
Codice 2: da utilizzare per i titolari di diritti personali di godimento (inquilini, comodatari) o familiari conviventi. Per loro la detrazione scende al 36% (per il 2025-2026).

Nel Campo 30 è stato introdotto un nuovo campo per specificare l’uso dell’immobile:

Codice 1: Se l’unità è adibita ad abitazione principale.
Codice 0: Se l’unità non è abitazione principale.
Campo vuoto: Se l’informazione non è disponibile.

L’obbligo di comunicare la destinazione d’uso (“abitazione principale” o meno) sussiste solo se il condòmino ha fornito tale informazione.

Se il condòmino non comunica il dato, l’amministratore può lasciare il campo vuoto (indicando di non disporre del dato). In questo caso, sarà cura del singolo condòmino modificare la propria dichiarazione dei redditi precompilata per inserire la corretta percentuale di detrazione.

Poiché la residenza anagrafica potrebbe non coincidere con la dimora abituale (es. studenti fuori sede), è opportuno che l’amministratore richieda ai condòmini una dichiarazione specifica sulla destinazione d’uso, non basandosi solo sull’anagrafe condominiale.

Specifiche tecniche per la trasmissione telematica delle spese ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali per l’anno 2025

L’Agenzia delle Entrate ha reso disponibili dal 3 dicembre 2025 in bozza:

le specifiche tecniche
la modalità di compilazione
l’allegata ricevuta telematica

Specifiche tecniche per la trasmissione telematica delle spese ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali per l’anno 2024

Le specifiche tecniche per la trasmissione telematica delle spese ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali – Anno 2024 sono state aggiornate ai sensi de provvedimento  n. 53174 del 21 febbraio 2024 il 13 gennaio 2025.

Comunicazione Spese Ristrutturazione Condominio: le faq dell’Agenzia delle Entrate (aggiornate a febbraio 205)

Ecco le risposte alle domande più frequenti fornite dall’Agenzia delle Entrate.

Come deve essere compilata la comunicazione in presenza di supercondomìnio?

Con riferimento alle modalità di compilazione della comunicazione in presenza del cd. “supercondominio” (pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale), si precisa che:

qualora il supercondominio abbia effettuato tutti i pagamenti relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico, lo stesso invierà un’unica comunicazione all’Agenzia delle Entrate riportando i dati relativi agli interventi con il dettaglio delle spese attribuite a tutti i condòmini del supercondominio;
qualora, invece, il supercondominio abbia effettuato i pagamenti relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico sulle parti comuni dello stesso supercondominio, mentre i singoli condomìni che lo compongono abbiano effettuato i pagamenti relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico sulle parti comuni degli stessi condomìni, ciascun soggetto (supercondominio e condominio) invierà una comunicazione all’Agenzia delle Entrate riportando i dati relativi agli interventi per i quali ha effettuato i relativi pagamenti, con il dettaglio delle spese attribuite a tutti i condòmini del supercondominio/condominio.

Quale informazioni comunicare in caso di rimborso o sovvenzione?

Qualora, prima dell’invio della comunicazione da parte dell’amministratore di condominio, un Ente esterno, ad esempio il Comune, rimborsi le spese sostenute dal condominio per interventi effettuati sulle parti comuni:

in caso di rimborso totale, visto che le spese sostenute per i lavori di ristrutturazione sono state interamente restituite dal comune, non è possibile per i condòmini usufruire della detrazione IRPEF e pertanto l’Amministratore non dovrà inviare all’Agenzia delle entrate la comunicazione relativa a tali spese per lavori effettuati sulle parti comuni né rilasciare ai condòmini la relativa certificazione;
in caso di rimborso parziale delle spese sostenute per gli interventi eseguiti su parti comuni di edifici residenziali, invece, l’Amministratore dovrà inviare all’Agenzia delle Entrate la comunicazione indicando esclusivamente le spese effettivamente rimaste a carico del condominio, con le relative quote attribuite ai condòmini. Allo stesso modo andrà compilata la certificazione da rilasciare ai condòmini.

Come procedere in caso di condominio minimo privo di codice fiscale?

Il campo “Progressivo condominio minimo” è un campo numerico necessario per distinguere i condomìni minimi privi di codice fiscale, nel caso particolare in cui il medesimo condomino effettui comunicazioni relative a più condomìni minimi (privi di codice fiscale). Nel caso, ad esempio, in cui un condomino incaricato debba inviare i dati relativi a due distinti condomìni minimi privi di codice fiscale, è necessario predisporre due comunicazioni indicando nei rispettivi campi “Progressivo” il valore “1” e “2”.
Il campo “Progressivo” va valorizzato (con il valore 1) anche nel caso in cui il condomino incaricato debba comunicare i dati relativi a un unico condominio minimo privo di codice fiscale.

Come devono essere comunicati i dati relativi alle pertinenze?

L’informazione relativa ai millesimi riferiti alle singole unità immobiliari, dotate o meno di un identificativo catastale, non è rilevante ai fini della comunicazione dei dati all’Agenzia delle Entrate.

La presenza o meno di un identificativo catastale autonomo, invece, è rilevante al fine di verificare il rispetto dei limiti di detraibilità previsti per le varie tipologie di interventi. In particolare, per verificare il limite per unità immobiliare previsto per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, antisismici e per l’arredo dell’immobile ristrutturato (tipologie 13, 16, 17, 19, 20, 28, 29, 31, 32) e per gli interventi di risparmio energetico (tipologie 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12), e per gli interventi relativi al Bonus Verde (tipologia 30) , è necessario che nella comunicazione le spese sostenute per ciascuna unità abitativa siano sommate con quelle sostenute per le relative pertinenze; inoltre, per verificare il limite per edificio previsto per gli interventi di riqualificazione energetica sull’edificio, per gli interventi Sisma-bonus ed Eco-bonus e per gli interventi per l’installazione di colonnine di ricarica (tipologie 3, 14, 15, 21, 22, 23, 24, 25), è necessario indicare il numero di unità immobiliari autonomamente accatastate presenti in ogni edificio del condominio.

In particolare, le informazioni relative alle pertinenze devono essere comunicate insieme a quelle delle unità immobiliari abitative a cui sono associate; in particolare, i record di dettaglio relativi ad una unità abitativa con più pertinenze, devono essere compilati indicando:

nel campo 10, “Flag Unità Immobiliare”, il valore A, “Unità abitativa con eventuali relative pertinenze”;
nel campo 11, “Numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa”, il numero di pertinenze autonomamente accatastate (dotate, cioè, di un identificativo catastale autonomo) incrementato di uno;
nelle sezioni “DATI CATASTALI” le informazioni relative all’unità abitativa;
nei campi relativi agli importi della spesa deve essere indicata la spesa attribuita all’unità abitativa e a tutte le pertinenze, anche quelle non autonomamente accatastate.

In caso, invece, di un’unità immobiliare (box, cantina o posto auto) non soggetti ad alcun vincolo pertinenziale con unità abitativa, i relativi record di dettaglio devono essere compilati indicando:

nel campo 10, “Flag Unità Immobiliare”, il valore B, “Unità non abitativa”;
nel campo 11, “Numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa”, il valore 1;
nelle sezioni “DATI CATASTALI” le informazioni catastali relative all’unità immobiliare;
nei campi relativi agli importi della spesa deve essere indicata la spesa attribuita all’unità immobiliare.

Se, ad esempio, in un condominio sono presenti le seguenti unità immobiliari (UI):

UI1, unità abitativa con 120 millesimi;
UI2, unità non abitativa, pertinenza di UI1, autonomamente accatastata con 20 millesimi;
UI3, unità non abitativa, pertinenza di UI1, non autonomamente accatastata con millesimi compresi in quelli di U1;
UI4, unità abitativa con 90 millesimi;
UI5, unità non abitativa, pertinenza di UI4, autonomamente accatastata con 22 millesimi;
UI6, unità abitativa con 140 millesimi;
UI7, unità non abitativa, pertinenza di UI6, non autonomamente accatastata con millesimi compresi in quelli di U6
UI8, unità non abitativa, autonomamente accatastata con 30 millesimi

dove sono state sostenute le seguenti spese per un intervento di recupero del patrimonio edilizio:

per UI1 è stata sostenuta una spesa pari a 100 euro attribuita a CF1
per UI2 è stata sostenuta una spesa pari a 30 euro attribuita a CF1
per UI3 è stata sostenuta una spesa pari a 20 euro attribuita a CF1
per UI4 è stata sostenuta una spesa pari a 110 euro attribuita a CF2
per UI5 è stata sostenuta una spesa pari a 20 euro attribuita a CF2
per UI6 è stata sostenuta una spesa pari a 130 euro attribuita a CF3
per UI7 è stata sostenuta una spesa pari a 20 euro attribuita a CF3
per UI8 è stata sostenuta una spesa pari a 30 euro attribuita a CF4

Deve essere inviata una comunicazione con i seguenti record di dettaglio (di seguito, per maggiore chiarezza, sono evidenziati solo i campi principali e i record possono essere inviati con un ordinamento diverso da quello sotto riportato):

Come fa fatta la comunicazione in caso di interventi Sismabonus su più edifici dello stesso condominio?

Il condominio è composto da più edifici e lo stesso ha effettuato nello stesso anno sia interventi di recupero del patrimonio edilizio che interventi “sismabonus”, trattandosi di due tipologia distinte di interventi, come deve essere compilata la comunicazione telematica?

Risposta

A tale riguardo, si rappresentano due ipotesi con le relative modalità di compilazione:

Esempio 1

Un condominio è composto da 2 edifici:

edificio 1, formato dalle seguenti unità immobiliari (UI):

UI1, unita abitativa
UI2, unità abitativa
UI3, unità non abitativa pertinenza di UI1
UI4, unità non abitativa pertinenza di UI2
UI5, unità non abitativa

edificio 2, formato dalle seguenti unità immobiliari (UI):

UI6, unita abitativa
UI7, unita abitativa
UI8, unità non abitativa pertinenza di UI6
I9, unità non abitativa pertinenza di UI6

Il condominio sostiene spese per un intervento di recupero del patrimonio edilizio per un importo complessivo pari a 2.700 euro e per SISMABONUS per un importo complessivo sull’edificio 1 pari a 4100 euro e sull’edificio 2 pari a 3400 euro, così suddivise:

edificio 1, intervento di recupero del patrimonio edilizio:

per UI1 è stata sostenuta una spesa pari a 500 euro attribuita a CF1
per UI2 è stata sostenuta una spesa pari a 700 euro attribuita a CF2
per UI3 è stata sostenuta una spesa pari a 60 euro attribuita a CF1
per UI4 è stata sostenuta una spesa pari a 70 euro attribuita a CF2
per UI5 è stata sostenuta una spesa pari a 70 euro attribuita a CF3

edificio 2, intervento di recupero del patrimonio edilizio:

per UI6 è stata sostenuta una spesa pari a 600 euro attribuita a CF4
per UI7 è stata sostenuta una spesa pari a 600 euro attribuita a CF5
per UI8 è stata sostenuta una spesa pari a 40 euro attribuita a CF4
per UI9 è stata sostenuta una spesa pari a 60 euro attribuita a CF4

edificio 1, SISMABONUS:

per UI1 è stata sostenuta una spesa pari a 1.700 euro attribuita a CF1
per UI2 è stata sostenuta una spesa pari a 2.000 euro attribuita a CF2
per UI3 è stata sostenuta una spesa pari a 100 euro attribuita a CF1
per UI4 è stata sostenuta una spesa pari a 200 euro attribuita a CF2
per UI5 è stata sostenuta una spesa pari a 100 euro attribuita a CF3

edificio 2, SISMABONUS:

per UI6 è stata sostenuta una spesa pari a 1.500 euro attribuita a CF4
per UI7 è stata sostenuta una spesa pari a 1.500 euro attribuita a CF5
per UI8 è stata sostenuta una spesa pari a 150 euro attribuita a CF4
per UI9 è stata sostenuta una spesa pari a 250 euro attribuita a CF4

L’amministratore deve inviare una comunicazione con i seguenti record di dettaglio (di seguito, per maggiore chiarezza, sono evidenziati solo i campi principali della comunicazione):

N.record
Progressivo intervento
Tipologia intervento
Progressivo edificio
Importo complessivo dell’intervento (spese con e senza bonifico)
Dati catastali dell’unità immobiliare
Importo della spesa attribuita al soggetto
Flag Unità Immobiliare
Numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa
Codice fiscale del soggetto al quale è stata attribuita la spesa

1
1
31
0
2.700
Dati UI1
560
A
2
CF1

2
1
31
0
2.700
Dati UI2
770
A
2
CF2

3
1
31
0
2.700
Dati UI5
70
B
1
CF3

4
1
31
0
2.700
Dati UI6
700
A
3
CF4

5
1
31
0
2.700
Dati UI7
600
A
1
CF5

6
2
13
1
4.100
Dati UI1
1.800
A
2
CF1

7
2
13
1
4.100
Dati UI2
2.200
A
2
CF2

8
2
13
1
4.100
Dati UI5
100
B
1
CF3

9
3
13
2
3.400
Dati UI6
1.900
A
3
CF4

10
3
13
2
3.400
Dati UI7
1.500
A
1
CF5

Esempio 2

Oltre a quelle già indicate nell’esempio 1, il condominio sostiene spese per un altro intervento di recupero del patrimonio edilizio per un importo complessivo pari a 950 euro e per un altro SISMABONUS per un importo sull’edificio 1 pari a 5100 euro e sull’edificio 2 pari a 4450 euro, così suddivise:

edificio 1, intervento di recupero del patrimonio edilizio:

per UI1 è stata sostenuta una spesa pari a 200 euro attribuita a CF1
per UI2 è stata sostenuta una spesa pari a 300 euro attribuita a CF2
per UI3 è stata sostenuta una spesa pari a 20 euro attribuita a CF1
per UI4 è stata sostenuta una spesa pari a 40 euro attribuita a CF2
per UI5 è stata sostenuta una spesa pari a 40 euro attribuita a CF3

edificio 2, intervento di recupero del patrimonio edilizio:

per UI6 è stata sostenuta una spesa pari a 150 euro attribuita a CF4
per UI7 è stata sostenuta una spesa pari a 150 euro attribuita a CF5
per UI8 è stata sostenuta una spesa pari a 20 euro attribuita a CF4
per UI9 è stata sostenuta una spesa pari a 30 euro attribuita a CF4

edificio 1, SISMABONUS:

per UI1 è stata sostenuta una spesa pari a 2.000 euro attribuita a CF1
per UI2 è stata sostenuta una spesa pari a 2.300 euro attribuita a CF2
per UI3 è stata sostenuta una spesa pari a 200 euro attribuita a CF1
per UI4 è stata sostenuta una spesa pari a 400 euro attribuita a CF2
per UI5 è stata sostenuta una spesa pari a 200 euro attribuita a CF3

edificio 2, SISMABONUS:

per UI6 è stata sostenuta una spesa pari a 1.900 euro attribuita a CF4
per UI7 è stata sostenuta una spesa pari a 1.900 euro attribuita a CF5
per UI8 è stata sostenuta una spesa pari a 250 euro attribuita a CF4
per UI9 è stata sostenuta una spesa pari a 400 euro attribuita a CF4

L’amministratore deve inviare una comunicazione con i seguenti record di dettaglio (di seguito, per maggiore chiarezza, sono evidenziati solo i campi principali):

 

Come fare la comunicazione nel caso di spesa da suddividere tra dieci posti auto comuni?

In generale, se la spesa relativa ad una singola unità immobiliare deve essere ripartita tra più comproprietari, vanno compilatati tanti record di dettaglio quanti sono i soggetti a cui è attribuita la spesa. In particolare, l’amministratore di condominio deve compilare, indicando le medesime informazioni riguardanti la singola unità immobiliare, le seguenti sezioni del record di dettaglio: “Dati dell’intervento”, “Flag unità immobiliare”, “Disponibilità dei dati catastali”, “Dati catastali disponibili” e “Situazioni particolari”.

La sezione del record di dettaglio “Dati del soggetto al quale è stata attribuita la spesa”, invece, deve essere compilata con dati differenti riferiti ad ogni singolo comproprietario. Tali informazioni, a seconda dei risultati delle verifiche effettuate per la corretta attribuzione dell’onere in dichiarazione (ad esempio coerenza tra l’importo totale della spesa sostenuta dal condominio e l’importo dei bonifici comunicati dalle banche) saranno inserite direttamente nella dichiarazione oppure esposte solo nel foglio informativo.

Nel caso in esame, trattandosi di posti auto e quindi di unità non abitative e ipotizzando che si tratta di unità immobiliari autonomamente accatastate e non si tratta di pertinenze di unità abitative, l’amministratore di condominio deve indicare, per ogni posto auto, al campo 10 il valore “B – Unità non abitativa”. Inoltre, qualora uno dei comproprietari sia una società, soggetto non incluso nella platea dei contribuenti destinatari della dichiarazione precompilata, l’amministratore deve compilare un record per ciascun posto auto indicando al campo 23, della sezione “Situazioni particolari”, il valore “1” (ipotizzando che non sia stata effettuata la cessione del credito) e non deve compilare la successiva sezione “Dati del soggetto al quale è stata attribuita la spesa”, compreso il campo 28 “Flag pagamento”. Pertanto, in presenza di società o studio professionale o altri simili soggetti particolari, che non rientrano tra i destinatari della dichiarazione precompilata, anche se si tratta solo di comproprietari dell’unità immobiliare, per semplificare la compilazione della comunicazione da parte degli amministratori di condominio, i dati dei soggetti a cui sono attribuite le spese non andranno comunicati con riferimento all’intera unità immobiliare.

Se, invece, i posti auto, autonomamente accatastati, sono pertinenze di unità abitative, l’Amministratore, per ciascuna unità abitativa, deve compilare un record per ogni condomino a cui sono state attribuite le spese per l’unità abitativa e i posti auto; nel record vanno indicati i dati catastali dell’unità abitativa, il campo 10 “Flag Unità Immobiliare” va impostato con il valore A, nei campi relativi alle spese attribuite deve essere indicata la spesa riferita al condomino per l’intera unità abitativa e per la quota (1/10) dei posti auto e al campo 11 “Numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa” va indicato il valore 2 per consentire il corretto calcolo del numero di unità immobiliari presenti nell’edificio ai fini della verifica del limite per edificio previsto per gli interventi di riqualificazione energetica sull’edificio e per gli interventi Sisma-bonus ed Eco-bonus (tipologie  3, 14, 15, 21, 22, 23, 24, 25). Se, infine, uno dei proprietari è una società, nel record relativo all’unità abitativa posseduta, a differenza di quanto precedentemente indicato, il campo 23 della sezione “Situazioni particolari”, va valorizzato a “1” (ipotizzando che non sia stata effettuata la cessione del credito) e non deve essere compilata la successiva sezione “Dati del soggetto al quale è stata attribuita la spesa”.

Cosa indicare in caso di mancato pagamento delle quote condominiali?

La circolare n. 122 del 1° giugno 1999, al paragrafo 4.8, ha chiarito che, ai fini del riconoscimento del beneficio in caso di spese relative a parti comuni condominiali, la detrazione spetta con riferimento alle spese effettuate con bonifico bancario da parte dell’amministratore entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento. I singoli condòmini possono detrarre le quote imputate e versate al condominio prima della presentazione della dichiarazione.

Ai fini della compilazione della comunicazione, l’Amministratore deve indicare, nel campo 26 l’importo della spesa attribuita, in base al piano di riparto, al soggetto il cui codice fiscale è indicato nel campo 25, e non la spesa effettivamente sostenuta. L’informazione relativa al pagamento della quota attribuita deve essere fornita con la compilazione del campo 28 “flag pagamento”. A tale riguardo, per agevolare l’adempimento da parte degli amministratori di condominio è stato previsto nel tracciato che l’informazione in merito all’effettuazione del pagamento da parte del singolo condòmino debba essere riferita al 31 dicembre dell’anno di riferimento.

In via generale, le quota attribuite pagate interamente entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento sono inserite nella dichiarazione precompilata mentre le quote pagate parziale o non corrisposte entro tale data sono esposte solo nel foglio informativo. Resta fermo che, in quest’ultimo caso, il contribuente che paga la sua quota prima della presentazione della dichiarazione potrà modificare la dichiarazione precompilata aggiungendo l’onere sostenuto.

In presenza di una “situazione particolare”, ossia nel caso in cui l’unità immobiliare riguardi soggetti che non rientrano tra i destinatari della dichiarazione dei redditi precompilata (ad esempio nel caso di ufficio o studio professionale), la sezione “Dati del soggetto al quale è stata attribuita la spesa” non deve essere compilata, ad eccezione del caso in cui sia stata effettuata la cessione del credito. Pertanto, in queste situazioni, come previsto dalle specifiche tecniche, i campi alfanumerici vanno impostati a spazio e i campi numerici, tra cui il campo 28 “Flag Pagamento”, vanno impostati a zero.

Come arrotondare gli importi presenti nella comunicazione trasmessa dall’amministratore di condominio?

Tutti gli importi indicati nella comunicazione devono essere arrotondati all’unità di euro, per eccesso se la frazione decimale è uguale o superiore a cinquanta centesimi di euro o per difetto se inferiore a detto limite.

Prima dell’invio del file, il programma di compilazione e la procedura di controllo prevedono la verifica della corrispondenza tra l’Importo complessivo dell’intervento (spese effettuate con bonifico e con modalità diverse dal bonifico) e la somma dei campi Importo della spesa attribuita al soggetto e Importo spesa unità immobiliare a cui viene sottratto l’eventuale credito ceduto ai fornitori. Nell’ambito di tale controllo di coerenza degli importi viene applicata una tolleranza di 50 centesimi di euro, per eccesso o per difetto, moltiplicata per il numero dei soggetti comunicati. Tale margine consente di tener conto di eventuali arrotondamenti applicati agli importi comunicati.

Come indicare il soggetto a cui è attribuita la spesa?

Per individuare il soggetto al quale è attribuita la spesa, da indicare nel campo 25 della comunicazione, l’amministratore di condominio può limitarsi a fare riferimento a quanto comunicatogli dal proprietario dell’appartamento oppure deve tener conto dei soggetti ai quali è intestato il conto bancario/postale utilizzato per il pagamento della quota condominiale?

L’amministratore di condominio comunica all’Agenzia delle Entrate, quale soggetto a cui è attribuita la spesa, colui che gli è stato indicato come tale dal proprietario. In assenza di comunicazione da parte del proprietario, l’amministratore indica semplicemente quale soggetto a cui è attribuita la spesa il proprietario medesimo. L’amministratore di condominio, quindi, per la compilazione della comunicazione da inviare all’Agenzia delle Entrate, non deve tener conto dell’intestazione del conto bancario/postale utilizzato dal proprietario o da altri per il pagamento della quota condominiale. Al riguardo, si precisa che nel campo 28 della comunicazione “Flag pagamento” va indicato se il pagamento è stato interamente corrisposto al 31 dicembre dell’anno di riferimento oppure se il pagamento è stato parzialmente o interamente non corrisposto alla medesima data.

In cosa consiste il controllo di coerenza degli importi indicati nella comunicazione

Nel documento “Modalità di compilazione per la trasmissione delle comunicazioni delle spese attribuite ai condomini per lavori effettuati sulle parti comuni” viene indicato un controllo di coerenza dell’Importo complessivo dell’intervento, in relazione alla somma dei campi “Importo della spesa attribuita al soggetto” e “Importo spesa unità immobiliare”.

Con riferimento a ciascun intervento effettuato nel condominio, la somma degli importi indicati nel campo 8 “Importo complessivo dell’intervento – Spese effettuate con bonifico” e nel campo 9 “Importo complessivo dell’intervento – Spese effettuate con modalità diverse dal bonifico (es. oneri di urbanizzazione)” deve corrispondere alla somma degli importi indicati in tutti i campi 24 “Importo spesa unità immobiliare” e 27 “Importo della spesa attribuita al soggetto” a cui viene sottratto l’eventuale credito ceduto ai fornitori riferiti al medesimo intervento.

Esempio 1

Un condominio, formato da 2 unità immobiliari di cui:

una ad uso abitativo con 2 comproprietari (CF1 e CF2)che sostengono entrambi le spese
una ad uso ufficio

sostiene spese per un intervento di recupero del patrimonio edilizio sulle parti comuni per un importo complessivo di 1000 euro (800 euro pagati tramite bonifico e 200 euro relativi ad oneri di urbanizzazione pagati con modalità diverse).

L’amministratore deve inviare una comunicazione con 3 record di dettaglio (di seguito per maggiore chiarezza sono evidenziati solo i campi principali):

L’importo complessivo dell’intervento (Spese effettuate con bonifico + Spese effettuate con modalità diverse dal bonifico) vale 800 + 200 = 1000

deve coincidere con la somma di “Importo spesa unità immobiliare” e di “Importo della spesa attribuita al soggetto” cioè 500 + 200 + 300 = 1000

Si evidenzia che gli importi da indicare nel campo 8 “Importo complessivo dell’intervento – Spese effettuate con bonifico” e nel campo 9 “Importo complessivo dell’intervento – Spese effettuate con modalità diverse dal bonifico (es. oneri di urbanizzazione)” possono essere entrambi impostati a zero esclusivamente nel caso di interventi ammessi al Superbonus con  aliquota al 110% (campo 5 “Superbonus” impostato a “2”) e con ogni record della sezione “DATI DEL SOGGETTO AL QUALE E’ STATA ATTRIBUITA LA SPESA “ con il campo 29 “Flag Credito ceduto o contributo mediante sconto” impostato a 2.

Si precisa, infine, che anche in presenza di un campo 29 “Flag Credito ceduto o contributo mediante sconto” impostato a 2, l’importo della spesa attribuita al soggetto deve sempre essere comprensiva dell’eventuale quota ceduta come credito di imposta ai fornitori o a titolo di contributo mediante sconto.

Il software per la comunicazione delle spese condominiali di ristrutturazione

L’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione un software per la compilazione, il controllo e la trasmissione dei dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali.

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