Condominio: spese di ristrutturazione 2025 da comunicare entro il 16 marzo

L’Agenzia delle Entrate chiarisce come comunicare la destinazione d’uso dell’abitazione e gestire correttamente le possibili aliquote di detrazione (50% o 36%)

In vista della scadenza del 16 marzo 2026, termine ultimo per l’invio della comunicazione annuale delle spese di ristrutturazione sulle parti comuni sostenute nel 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti precisazioni sulla corretta imputazione delle nuove aliquote di detrazione (50% o 36%) in base alla destinazione d’uso dell’immobile.

La novità principale riguarda la gestione delle diverse percentuali di detrazione introdotte per le spese sostenute dal 2025 in poi. Per permettere ai condòmini di beneficiare della detrazione più alta (50%) riservata all’abitazione principale, la comunicazione si arricchisce di nuove informazioni, ma con un “paracadute” per l’amministratore.

Nel campo 26 della bozza della nuova Comunicazione, relativo alla «Tipologia del soggetto al quale è stata attribuita la spesa», il codice 1, precedentemente unico, viene ora sdoppiato per le spese dal 2025:

Codice 1: riservato ai titolari di diritti reali di godimento (proprietà, usufrutto, uso, abitazione). Solo per questi soggetti è possibile applicare la detrazione del 50% (per il 2025-2026), a patto che l’immobile sia adibito ad abitazione principale.
Codice 2: da utilizzare per i titolari di diritti personali di godimento (inquilini, comodatari) o familiari conviventi. Per loro la detrazione scende al 36% (per il 2025-2026).

Nel Campo 30 è stato introdotto un nuovo campo per specificare l’uso dell’immobile:

Codice 1: Se l’unità è adibita ad abitazione principale.
Codice 0: Se l’unità non è abitazione principale.
Campo vuoto: Se l’informazione non è disponibile.

Il punto cruciale del chiarimento è la limitazione di responsabilità per l’amministratore. L’obbligo di comunicare la destinazione d’uso (“abitazione principale” o meno) sussiste solo se il condòmino ha fornito tale informazione.

Se il condòmino non comunica il dato, l’amministratore può lasciare il campo vuoto (indicando di non disporre del dato). In questo caso, sarà cura del singolo condòmino modificare la propria dichiarazione dei redditi precompilata per inserire la corretta percentuale di detrazione.

Poiché la residenza anagrafica potrebbe non coincidere con la dimora abituale (es. studenti fuori sede), è opportuno che l’amministratore richieda ai condòmini una dichiarazione specifica sulla destinazione d’uso, non basandosi solo sull’anagrafe condominiale.

Adempimento a carico dell’amministratore di condominio

Al di là delle novità, ecco un riepilogo schematico delle regole generali per non sbagliare l’invio entro il 16 marzo.

soggetti obbligati: l’adempimento spetta all’amministratore in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento.
oggetto della comunicazione: vanno trasmessi i dati relativi alle spese per:

Recupero del patrimonio edilizio (ristrutturazioni).
Riqualificazione energetica (Ecobonus).
Arredo delle parti comuni ristrutturate (Bonus Mobili).
Sismabonus e Bonus Verde.

Cosa indicare: è necessario dettagliare le quote di spesa imputate ai singoli condòmini in base ai millesimi o ai criteri di riparto legale, specificando chi ha effettivamente sostenuto la spesa.
Condomini minimi (fino a 8 condòmini):

se è stato nominato un amministratore, questi è obbligato all’invio.
se non c’è amministratore, non c’è obbligo di invio (i condòmini inseriranno le spese autonomamente in dichiarazione).

Modalità di invio: esclusivamente in via telematica tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate (Entratel/Fisconline) o tramite intermediari abilitati, utilizzando il software di controllo aggiornato.
Sanzioni:

100 euro per ogni comunicazione omessa, tardiva o errata con un massimo di 50.000 euro per soggetto terzo.
nessuna sanzione se l’errore viene corretto entro 5 giorni dalla scadenza o dalla segnalazione dell’Agenzia.
sanzione ridotta a 1/3 se la correzione avviene entro 60 giorni.

L’Agenzia delle Entrate ha reso disponibili dal 3 dicembre 2025 in bozza:

le specifiche tecniche
le modalità di compilazione
l’allegata ricevuta telematica

Qui trovi la scheda tecnica completa sull’adempimento: Comunicazione spese ristrutturazione condominio: come gestirla

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