Emilia Romagna: nuovo allineamento normativo al Salva Casa

Con la L.R. 11/2025, nuove regole su asseverazioni igienico-sanitarie, mutamento d’uso, sanatorie e tolleranze costruttive in linea con il Decreto Salva Casa. Ecco testo coordinato e modulistica aggiornata

La Regione Emilia-Romagna, con la legge regionale 11/2025 (“Disposizioni collegate alla legge regionale di stabilità per il 2026”), ha apportato modifiche alla L.R. 23/2004 e alla L.R. 15/2013.

Questi aggiornamenti, concordati con il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e con il Ministero della Cultura, sono stati introdotti per allineare la normativa regionale a quella nazionale e per evitare interpretazioni contrastanti con le novità del D.L. 69/2024, noto come “Salva Casa”.

La legge regionale 11/2025 è stata pubblicata sul Bollettino Ufficiale della Regione Emilia-Romagna (BURERT) n. 325 del 29 dicembre 2025 ed è entrata in vigore il 30 dicembre 2025.

Le nuove disposizioni riguardano diversi ambiti della normativa edilizia e urbanistica regionale, tra cui l’attestazione dei requisiti igienico-sanitari per la destinazione residenziale, il mutamento di destinazione d’uso, l’accertamento di conformità degli interventi edilizi, la regolarizzazione paesaggistica delle opere, le tolleranze costruttive e l’aggiornamento della modulistica collegata ai procedimenti edilizi.

Per agevolare il lavoro dei professionisti, è stato reso disponibile un testo normativo comparato che mette a confronto la L.R. 15/2013 nella versione precedente con quella aggiornata dalle disposizioni introdotte dalla L.R. 11/2025.

Cambio destinazione d’uso

Il comma 5-bis dell’articolo 28, che disciplina il mutamento di destinazione d’uso di singole unità immobiliari, è stato aggiornato per chiarire le modalità di pagamento del contributo di costruzione.

Nel testo originario, il mutamento di destinazione d’uso, pur derogando ad alcune regole sul reperimento di aree e sulla dotazione minima di parcheggi, lasciava invariato il pagamento del contributo di costruzione secondo la normativa vigente, senza ulteriori precisazioni.

Nel testo modificato, invece, si specifica che il pagamento del contributo di costruzione rimane obbligatorio ma con un’eccezione per la componente degli oneri di urbanizzazione primaria (U1), come disciplinata dalla deliberazione regionale n. 186 del 2018.

Accertamento di conformità

L’articolo 17 sull’accertamento di conformità è stato modificato dalla L.R. 11/2025 precisando che la difformità può essere totale, e la SCIA in sanatoria riguarda tutti gli interventi in assenza, difformità o variazione dalla segnalazione certificata.

La modifica più significativa riguarda il comma 2-bis, nel quale si sancisce che, al fine di garantire l’agibilità dell’immobile, il permesso di costruire e la SCIA in sanatoria possono subordinare il loro rilascio alla preventiva esecuzione, entro il termine congruo stabilito dallo Sportello unico, di specifici interventi edilizi. Tali interventi, pur non incidendo sui parametri urbanistici ed edilizi cui è subordinata la sanatoria, risultano necessari per assicurare il rispetto della normativa tecnica in materia di sicurezza, igiene, salubrità ed efficienza energetica degli edifici e degli impianti installati, nonché per il superamento e la non creazione di barriere architettoniche, ai sensi dell’articolo 23, comma 2, della legge regionale n. 15 del 2013.

Il permesso di costruire e la SCIA in sanatoria di cui al comma 2 possono inoltre prevedere l’esecuzione preventiva, entro il termine assegnato dallo Sportello unico, di interventi edilizi anche di natura strutturale, necessari ad adeguare le opere alla normativa urbanistica ed edilizia vigente, inclusa la rimozione delle opere che non risultino suscettibili di sanatoria.

Inoltre, il calcolo dell’oblazione è stato aggiornato in relazione al doppio dell’aumento di valore venale dell’immobile, garantendo maggiore coerenza e trasparenza nella determinazione dell’importo da versare, mentre le riduzioni previste per gli interventi conformi restano applicabili secondo le nuove modalità.

Regolarizzazione paesaggistica delle opere

L’articolo 17-ter, relativo alla regolarizzazione paesaggistica delle opere, è stato aggiornato per definire con maggiore precisione i casi in cui lo Sportello unico per l’edilizia acquisisce la compatibilità paesaggistica nelle sanatorie. Nel testo precedente, si prevedeva semplicemente che lo Sportello unico acquisisse la compatibilità paesaggistica per le richieste di permesso o SCIA in sanatoria relative a interventi realizzati senza autorizzazione paesaggistica o in difformità, anche in presenza di aumento di superfici o volumi.

Con la modifica, si specifica che tale acquisizione si applica solo a determinate ipotesi: gli interventi realizzati in parziale difformità o in variazione essenziale dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, oppure in assenza, difformità o variazione essenziale dalla SCIA, come previsto dall’articolo 17, comma 2; e gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge 10/1977, come indicato dall’articolo 17-bis.

Tolleranze costruttive

L’articolo 19-bis, relativo alle tolleranze costruttive, è stato aggiornato per chiarire in maniera più precisa quando una parziale difformità può essere considerata tolleranza. Nel testo precedente, si prevedeva che costituissero tolleranze le difformità realizzate nel passato durante lavori per l’esecuzione di un titolo abilitativo, a condizione che la certificazione di conformità edilizia o di agibilità fosse stata rilasciata o presentata a seguito di sopralluogo dei funzionari e che le difformità non fossero state contestate dall’amministrazione comunale. Con la modifica, il testo sottolinea che le difformità sono tolleranze quando non siano state considerate rilevanti dai funzionari incaricati durante il sopralluogo finalizzato al rilascio dell’agibilità, specificando così con maggiore precisione il momento e il criterio di valutazione.

Rimangono confermate le altre condizioni, ossia che le difformità siano state accertate dall’amministrazione e non contestate come abusi edilizi.

Modulistica aggiornata

A seguito delle modifiche introdotte dalla L.R. 11/2025, anche la modulistica collegata ai procedimenti edilizi è stata aggiornata per allinearsi alle nuove disposizioni. I modelli aggiornati comprendono:

Modulo 1 – Titolo edilizio o istanza di conferenza di servizi preventiva;
Modulo 2 – Relazione tecnica di asseverazione di titolo edilizio o istanza;
Modulo 3 – Segnalazione certificata di conformità edilizia e di agibilità;
Modulo 4 – Relazione tecnica di asseverazione della segnalazione di conformità edilizia e di agibilità.

Il seguente file .zip comprende anche i modelli non interessati dalle modifiche:

Modulo 5 – Fine lavori CILA;
Modulo 6 – Opere temporanee o stagionali;
Modulo 7 – Accatastamento urbano.

Ecco il testo della Legge 11/2025 e il testo coordinato della Legge regionale 15/2013.

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