Locazioni brevi: obbligo di SCIA dopo sopra i due appartamenti
Il chiarimento del Ministero del Turismo: scatta la presunzione di imprenditorialità
In materia di locazioni brevi, la legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) ha stabilito che dal terzo immobile locale si esce dal regime di cedolare secca e si presume che l’attività sia svolta in maniera imprenditoriale.
Scatta pertanto il regime di reddito d’impresa con l’obbligo di partita Iva.
La nuova stretta fiscale si aggiunge all’obbligo in vigore dal 1° gennaio 2025 del CIN (Codice Identificativo Nazionale) per tutte le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi.
Per il suo rilascio sono previsti requisiti stringenti a garanzia della sicurezza degli occupanti; tra queste specifiche norme per la sicurezza antincendio.
Ma non basta. Il Ministero del Turismo ha precisato lo scorso 16 gennaio che chi concede in locazione più di due appartamenti è soggetto all’obbligo di presentare la SCIA.
La segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) deve essere presentata sia da chi concede in locazione breve più di due appartamenti (ai sensi del D.L. 50/2017 fino a 30 giorni, che sia o meno per finalità turistiche), sia da chi concede in locazione, per sola finalità turistica, più di due appartamenti, per periodi superiori ai 30 giorni.
Ai sensi dell’art. 1, comma 595, della legge 178/2020, come modificato dall’ art.1 comma 17 della legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026), in entrambi i casi si rientra infatti nel caso di “presunzione di imprenditorialità”.
L’obbligo si applica a partire dal 2 novembre 2024 e non ha effetto retroattivo. Pertanto, i soggetti che hanno avviato in forma imprenditoriale prima del 2 novembre 2024 non sono soggetti all’obbligo di presentare la SCIA.
La violazione di questo adempimento è sanzionabile da 2.000 a euro 10.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
Cosa sono le locazioni brevi
Il contratto di locazione breve è un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario, aventi medesima durata.
Il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonché altri servizi come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, che risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, incidendo sull’ammontare del canone o del corrispettivo.
Chi deve richiedere il CIN?
Devono richiedere il CIN:
i titolari o gestori delle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano;
i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.
L’obbligo di possedere ed esporre il CIN negli annunci sulle piattaforme, all’esterno dello stabile o, comunque, nei contratti con i propri clienti è generalizzato e non prevede eccezioni.
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