Si possono installare pannelli divisori sui balconi condominiali senza autorizzazione?

Il Tribunale di Bolzano analizza la legittimità di pannelli divisori sui balconi condominiali. Scopri regole su modifiche alle parti comuni, decoro architettonico, distanze e diritti di veduta senza autorizzazione assembleare

Nei condomini, le modifiche ai balconi – come l’installazione di pannelli divisori per incrementare privacy e sicurezza – costituiscono una delle principali cause di contenzioso tra proprietari confinanti. Tali interventi devono rispettare l’art. 1102 c.c., che autorizza un uso più comodo e profittevole delle parti comuni purché non ne alterino la destinazione né impediscano il pari godimento altrui, confrontandosi con il divieto di recare danno al decoro architettonico dell’edificio.

La giurisprudenza di legittimità distingue nettamente le “modifiche” lecite, realizzabili dal singolo condomino a proprie spese senza autorizzazione assembleare (salvo regolamenti contrattuali), dalle “innovazioni” ex art. 1120 c.c., che richiedono deliberazione maggioritaria e non possono ledere sicurezza, estetica o fruibilità. Emergono poi profili sulle distanze legali (art. 907 c.c.) e diritti di veduta, applicabili in condominio solo se compatibili con la normativa speciale, privilegiando il contemperamento degli interessi reciproci. Tali elementi costituiscono gli ingredienti di una interessante sentenza (n. 1099/2025) del Tribunale di Bolzano.

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È possibile modificare senza alcuna autorizzazione i divisori che separano proprietà distinte su unica struttura di balcone?

La proprietaria di un appartamento al secondo piano di un condominio, ha avviato il giudizio contro i proprietari dell’unità immobiliare adiacente. La disputa era originata dall’installazione di due pannelli in legno sopra i tramezzi divisori comuni dei balconi contigui (lato ovest per la zona giorno e lato est per la zona notte), senza autorizzazione assembleare o amministrativa. Tali strutture, alte 80-100 cm e spesse circa 4 cm, erano posizionate per motivi di privacy e sicurezza, ma l’attrice lamentava una perdita di veduta panoramica, aria e luce, oltre a un’alterazione estetica delle facciate.​

Nel dettaglio, l’attrice:

ha contestato l’opera come illegittima innovazione ex art. 1120 c.c. (ultimo comma), violazione dell’art. 7 del regolamento condominiale e delle norme sulle distanze (art. 907 c.c.), oltre che uso della cosa comune in danno altrui (art. 1102 c.c.);
ha sostenuto che i pannelli, posti a soli 26 cm dalla finestra della cucina, impedivano vedute laterali e oblique sulle montagne – fattore decisivo per l’acquisto dell’immobile – riducendo luce e aria nelle stanze, e creando asimmetria estetica;
ha chiesto l’accertamento dell’illegittimità, la rimozione con ripristino dello stato originario entro termine perentorio (pena art. 614-bis c.p.c.), e il rigetto della domanda riconvenzionale per carenza di interesse.​

I vicini convenuti:

hanno respinto le doglianze come inammissibili e infondate, qualificando i pannelli come modifiche lecite ex art. 1102 c.c., non innovazioni, poiché non alterano l’essenza divisoria dei tramezzi ma ne migliorano l’uso per privacy e sicurezza visiva, senza impatti significativi su luce o panorama;
hanno negato violazioni di decoro architettonico (materiali e colori conformi), invocando giurisprudenza che subordina le distanze condominiali al contemperamento degli interessi.

Il Tribunale di Bolzano: i pannelli divisori sui tramezzi dei balconi condominiali risultano modifiche lecite ex art. 1102 c.c., non innovazioni, purché preservino decoro e pari uso

Il giudice ha rigettato integralmente le domande, qualificando i pannelli come modifiche consentite ex art. 1102 c.c. (non innovazioni ex art. 1120):

le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo,

le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione,
mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa;

per quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte.

Quindi, le innovazioni dell’art. 1120 del Codice Civile sono diverse dalle modifiche dell’art. 1102, sia per cosa sono sia per chi le decide:

le innovazioni sono lavori che cambiano profondamente la parte comune, modificandone l’uso originale;
le modifiche invece sono cambiamenti minori che un singolo condomino può fare per usare meglio la parte comune, senza rovinarla né disturbare gli altri.

Per le innovazioni serve il voto favorevole della maggioranza qualificata in assemblea, che rappresenta l’interesse di tutti; per le modifiche basta l’iniziativa del singolo proprietario, senza bisogno di assemblea.

I giudici sottolineano che:

Le modifiche delle parti comuni che il singolo condomino intende apportare a proprie spese per il miglior godimento di esse non richiedono alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea, salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell’interesse comune, mediante esercizio dell’autonomia privata (ad esempio, Cass. Sez. 2, 21/05/1997, n. 4509). 

In base a questi principi i pannelli, installati sopra i tramezzi divisori dei balconi devono ricondursi alle modifiche e non alle innovazioni.

A parere del Tribunale i pannelli non trasformano la parte comune né ne cambiano la funzione base: il tramezzo basso già divide i balconi impedendo il passaggio a piedi tra le proprietà, e i pannelli la mantengono aggiungendo privacy visiva per entrambi. Tale miglioramento è un uso legittimo e tutelabile del singolo condomino, non un capriccio.

Decoro architettonico e diritto al panorama

Per i giudici, nel caso in esame non sussiste pregiudizio al decoro architettonico (confermato dalla CTU, che ha escluso lesioni estetiche per integrazione con elementi lignei preesistenti) né alle distanze (norme non assolute in condominio, prevalgono limiti dell’art. 1102) data:

l’inapplicabilità delle norme sulle distanze in materia di vedute sul rilievo che i due balconi si trovavano a distanza inferiore a quella prescritta dall’art. 907 cod. civ.

Si è accertato […] che i pannelli sono stati installati sui tramezzi divisori di ciascun balcone nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c. e che la struttura dell’edificio condominiale è stata perfettamente rispettata (v. relazione ctu).

Infine, la CTU ha rilevato impatti trascurabili su veduta (solo in posizioni estreme), luce e panorama (nessun titolo per quest’ultimo), e ombre minime.

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