Possono i soli garage formare un condominio autonomo?

La Corte d’Appello di Genova si è espressa sulla possibilità dei condomini parziali di garage e limiti all’autonomia gestionale in edifici misti

In un condominio misto, i garage al piano interrato possono davvero “ribellarsi” e creare un’entità autonoma, con amministratore e conti separati? Questa sfida al diritto condominiale italiano interpella norme su condomini parziali e indivisibilità strutturale, accendendo dibattiti su gestione esclusiva e confini legali.

Sui principi chiave che regolano tali aspirazioni di indipendenza è intervenuta la Corte d’Appello di Genova con la sentenza n. 607/2025.

Per i professionisti che si occupano di amministrazione condominiale, la sfida sarà quella di adeguarsi rapidamente ai nuovi standard richiesti dalla prevista riforma. Oltre ai “classici” software per il calcolo delle tabelle millesimali, il computo metrico, la contabilizzazione del calore, i tecnici hanno oggi l’opportunità di sfruttare moderne applicazioni cloud-based per la gestione documentale e la gestione delle attività di routine.

I singoli proprietari di box-auto in condominio possono nominare un loro amministratore? Possono deliberare autonomamente? E quale peso può avere una tale delibera sul resto del condominio?

La disputa verte sulla possibilità che i soli proprietari di box auto (garage) al piano fondi dell’edificio istituiscano un “condominio dei box” autonomo, con amministratore, codice fiscale e conto corrente propri, separato dal condominio degli appartamenti ai piani superiori.

Nel dettaglio dei fatti, diversi condomini proprietari di appartamenti hanno agito in giudizio contro i proprietari di alcuni dei 7 box auto al piano interrato dell’edificio misto (appartamenti sovrastanti e autorimessa). L’assemblea condominiale generale aveva respinto unanimemente la richiesta di separare l’autorimessa dalla parte residenziale. Successivamente, l’assemblea ristretta dei soli proprietari dei box deliberava (a maggioranza dei convenuti) la costituzione di una “Comunione Autorimessa” con nomina di amministratore incaricato di ottenere codice fiscale e conto corrente autonomi; tale delibera era ratificata durante un procedimento di mediazione.

Successivamente, gli attori (il resto dei condomini) impugnavano la ratifica come nulla, sostenendo l’inesistenza di un organo legittimato e la necessità di decisione dall’assemblea generale.

Gli appellanti (proprietari dei box e “Comunione Autorimessa”) hanno impugnato con unico motivo la sentenza di primo grado n. 2690/2023 del Tribunale di Genova, che dichiarava nulla la delibera:

hanno sostenuto che tale delibera meramente confermava la costituzione formale della Comunione, già deliberata qualche mese prima (non impugnata e quindi definitiva), attribuendole codice fiscale senza ledere il condominio maggiore;
hanno contestato l’applicazione dell’art. 61 disp. att. c.c. (scioglimento condominio) e della Cass. SS.UU. n. 9839/2021 come inconferenti, chiedendo il rigetto delle domande attoree e la condanna alle spese.

Gli appellati (proprietari di appartamenti):

hanno eccepito l’inammissibilità dell’appello ex art. 342 e 436-bis c.p.c., e nel merito ne hanno chiesto il rigetto con conferma della sentenza di primo grado;
hanno ribadito la nullità della delibera per mancanza di presupposti legali alla separazione, insistendo sul condominio parziale privo di autonomia perfetta e sull’obbligo di gestione unica tramite amministratore generale. Hanno richiesto vittoria di spese, inclusa liquidazione ex art. 96 c.p.c., e contributo unificato aggiuntivo.

Il giudizio della Corte territoriale: condominio parziale di soli garage illegittimo. È nulla la delibera che crea ente autonomo con amministratore, codice fiscale e conto corrente separati, in mancanza di scioglimento ex art. 61 disp. att. c.c. e salve norme inderogabili su gestione unica (artt. 1129, 1131 c.c.)

La Corte ha respinto l’appello come infondato, confermando la nullità della delibera della prima delibera (e implicitamente quella precedente, rilevabile d’ufficio):

L’unico soggetto legittimato a rappresentare processualmente il condominio parziale è l’amministratore dell’intero condominio, ai sensi dell’art. 1131 c.c., norma indicata come inderogabile ai sensi dell’art. 1138 c.c., salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell’àmbito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati (Cass. 15794/02; Cass. 1959/01; Cass. 651/00).

Inoltre, è illegittima anche la decisione di dotarsi un c/c autonomo e distaccato da quello condominiale, alla luce del disposto dell’art. 1129, co. 7 c.c., norma anch’essa inderogabile.

Da quanto precede, discende che l’assemblea dei proprietari dei box, laddove non si è limitata a decidere sulla gestione dei beni comuni di cui questi sono unici comproprietari (sul potere dei soli componenti del condominio parziale di occuparsi della manutenzione dei beni che lo compongono, si veda Cass. 791/20), ma ha inteso spingersi fino alla creazione di un ente di gestione distinto dal condominio, con poteri sostanzialmente coincidenti con questo, è fuoriuscita dalle sue attribuzioni, con conseguente nullità della delibera in questione.

Non rileva, poi, che la delibera in esame ratifica quanto già statuito nel dicembre 2020. Infatti, anche quest’ultima delibera è nulla e non idonea a produrre alcun effetto, per cui la nullità può essere rilevata d’ufficio.

Quindi, la Corte territoriale pur riconoscendo un condominio parziale per beni/servizi esclusivi dei box, ha negato la creazione di un ente gestionale autonomo (con amministratore, CF e c.c. propri), illegittima ex art. 1129 co. 7 c.c. (conto corrente unico inderogabile) e art. 1131 c.c. (rappresentanza dal condominio generale).

In ultimo, i giudici hanno condannato gli appellanti alle spese.

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