Rinuncia abdicativa di un immobile: liberarsi di un bene problematico si può?

La Cassazione si è espressa sulla validità del c.d. “atto unilaterale di rinuncia abdicativa” alla proprietà immobiliare in presenza di problematiche e abusi. L’adeguamento della legge di Bilancio 2026

La rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare rappresenta una complessa manifestazione del diritto di disporre, sancito dall’art. 832 del codice civile, che attribuisce al proprietario la pienezza di godere e disporre delle cose in modo esclusivo.

Tale istituto di rinuncia, storicamente radicato nella nozione di derelictio del diritto romano – aggiornata dal codice civile moderno attraverso vincoli formali come la scritta ad substantiam (art. 1350 n. 5 c.c.) e la trascrivibilità (art. 2643 n. 5 c.c.) – si configura come negozio giuridico unilaterale, non recettizio né traslativo, volto ad estinguere il vincolo proprietario senza destinazione a un soggetto specifico.

Ecco cosa sapere sulla rinuncia abdicativa e sulle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026.

Rinuncia abdicativa di un immobile: quadro normativo

L’art. 827 c.c. disciplina le “cose vacanti”, stabilendo che i beni immobili privi di proprietario accedano automaticamente al patrimonio dello Stato, configurando un acquisto originario per effetto della legge. Diversamente dall’abbandono dei mobili (art. 923 c.c.), che richiede occupazione da terzi, la rinuncia immobiliare richiede un atto espresso e formale, distinguendosi dalle ipotesi di abbandono liberatorio (es. artt. 550, 882, 1070, 1104 c.c.), motivate da obblighi verso altri titolari di diritti reali. La dottrina dibatte se tale rinuncia sia ammissibile in generale o limitata a fattispecie espresse, confrontando orientamenti che la ritengono negozio autonomo con tesi che la subordinano a effetti traslativi indiretti.

Problematiche su beni complessi

Particolare rilevanza assume nei beni immobili problematici, come quelli abusivi o gravati da vincoli paesaggistici, idrogeologici (es. piani PAI) o strutturali, dove la proprietà implica oneri gravosi: doveri di custodia (artt. 2051, 2053 c.c.), responsabilità penali (es. art. 449 c.p. per rovina), tributi (IMU, imposte ipotecarie) e divieti di utilizzazione. Il proprietario potrebbe perseguire la dismissione per convenienza economica, sollevandosi da costi di demolizione, consolidamento o gestione rischi, ma sorgono dubbi su meritevolezza (art. 1322 c.c.), liceità della causa/motivo (artt. 1343-1345 c.c.), frode alla legge (art. 1344 c.c.) o abuso del diritto (art. 833 c.c.), specie se l’effetto rifluirebbe sulla collettività statale.​

Implicazioni costituzionali

L’art. 42 Cost. impone alla legge di garantire la proprietà privata assicurandone la funzione sociale, in relazione all’art. 2 Cost. sulla solidarietà economica, sollevando interrogativi se la rinuncia contrasti con doveri di conservazione o trasferisca indebitamente oneri pubblici. La giurisprudenza e la dottrina oscillano tra ammissibilità piena – come espressione dello statuto proprietario – e sindacato giudiziale stringente, bilanciando autonomia privata e interessi generali, senza obbligo di ritenzione proprietaria forzata.

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Come si è espressa la sentenza della Cassazione n. 23093 del 2025 sull’atto unilaterale di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare soggetta a problematiche e abusi?

La sentenza della Corte di Cassazione n. 23093 del 11/08/2025, pronunciata dalle Sezioni Unite, affronta in modo approfondito la validità della rinuncia abdicativa alla proprietà di immobili, specialmente quelli privi di valore economico e gravati da vincoli di pericolosità idrogeologica, dichiarandola pienamente ammissibile come atto unilaterale non recettizio, privo di invalidità anche per meritevolezza o motivi egoistici. La Corte esclude ogni nullità per illiceità della causa, del motivo o abuso del diritto, radicando tale conclusione nell’esercizio della facoltà di disporre ex art. 832 c.c., con effetto riflesso di acquisto originario dello Stato ex art. 827 c.c.. Questa pronuncia risolve due rinvii pregiudiziali, fornendo principi guida per i tribunali rimettenti.

I fatti

Nel primo caso, esaminato dal Tribunale dell’Aquila (RG 329/2021), erede e originaria proprietaria (deceduta) stipularono il 23 marzo 2020 un atto notarile, trascritto successivamente, con cui rinunciavano alla proprietà di terreni. Tali fondi risultavano privi di utilità economica e produttività, essendo interamente assoggettati al vincolo di “pericolosità elevata P2” del Piano di Assetto Idrogeologico regionale, come certificato dalla destinazione urbanistica. Il Ministero dell’Economia e delle Finanze e l’Agenzia del Demanio impugnavano l’atto per nullità o inefficacia, deducendo l’inammissibilità della rinuncia abdicativa; il Tribunale disponeva rinvio pregiudiziale ex art. 363-bis c.p.c. il 17 gennaio 2024 (RG 20982/2024).​

Nel secondo caso, pendente presso il Tribunale di Venezia (RG 5943/2020), i due attori rinunciavano unilateralmente, con atto notarile, alla proprietà di un immobile, area inclusa nell’Inventario dei Fenomeni Franosi italiani, con elevati rischi geologici e costi di gestione onerosi. Le stesse amministrazioni pubbliche chiedevano la declaratoria di nullità per ragioni analoghe; anche il Tribunale veneziano disponeva un rinvio pregiudiziale il 23 aprile 2024 (RG 11382/2024), richiamando il precedente decreto di ammissibilità del caso aquilano. Entrambi i procedimenti evidenziano una prassi notarile diffusa di tali rinunce su beni problematici, con 128 affari legali nazionali pendenti al momento della decisione.

Motivi a difesa delle Parti

Il Ministero dell’Economia, l’Agenzia del Demanio e l’Avvocatura dello Stato contestavano l’ammissibilità della rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, negando un generale potere di dismissione unilaterale ex art. 827 c.c., e invocarono in subordine la nullità per illiceità/non meritevolezza della causa (artt. 1322, 1343 c.c.), illiceità del motivo determinante (art. 1345 c.c.), frode alla legge (art. 1344 c.c.) o abuso del diritto (art. 833 c.c.), poiché mirata a trasferire egoisticamente oneri di manutenzione, rischi civili/penali (artt. 2051, 2053 c.c.; art. 449 c.p.) e tributari sulla collettività. Richiedevano obbligo di comunicazione preventiva all’Agenzia e potere di rifiuto eliminativo per lo Stato, con lettura adeguatrice costituzionale dell’art. 827 c.c., e persistenza della responsabilità pregressa del rinunciante.​

Il Pubblico Ministero riteneva ammissibile la rinuncia come atto unilaterale abdicativo, formale e trascrivibile solo contro il rinunciante, ma soggetto a sindacato di meritevolezza costituzionale/europea, con nullità in casi eccezionali di contrasto irriducibile con interessi pubblici (parità di bilancio, vincoli UE), oltre il mero egoismo. I protagonisti dei due casi difendevano la validità dell’atto come espressione del potere dispositivo ex art. 832 c.c., negando la nullità, limitando eventuali pretese pubbliche a risarcimenti ex art. 2051 c.c.. I giudici rimettenti evidenziavano quindi difficoltà interpretative, con orientamenti dottrinali opposti su artt. 827, 1350 n. 5, 2643 n. 5 c.c., e necessità di perimetro giudiziale.

Il giudizio della Cassazione

Le Sezioni Unite riunendo i rinvii:

hanno affermando l’ammissibilità della rinuncia abdicativa come atto unilaterale non recettizio, esercizio della facoltà di disporre ex art. 832 c.c., con causa intrinseca e meritevolezza autonoma, produttiva di vacanza del bene e acquisto originario statale ex art. 827 c.c., senza necessità di accettazione o comunicazione obbligatoria;
hanno escluso nullità per functione sociale (art. 42 co. 2 Cost., riserva di legge), illiceità causa/motivo, frode o abuso, poiché l’interesse è negativo (dismissione patrimoniale) e non elusivo, senza dovere di ritenzione proprietaria; in altre parole:
Nessun obbligo “sociale” di tenere il bene
L’art. 42 della Costituzione dice che la legge deve regolare la proprietà privata per farle svolgere una “funzione sociale”. Ma questo non significa che un privato sia obbligato per legge a tenere un immobile che non vuole: la Corte dice che solo una legge specifica può imporlo, non basta un principio generale.​
Interesse “negativo” = legittimo
Il proprietario che rinuncia non sta cercando di “fregare” nessuno né di aggirare norme: semplicemente vuole disfarsi di un bene che gli costa troppo (oneri, rischi, tasse). È un interesse legittimo di “diminuire il patrimonio”, non elusivo.​
Nessuna nullità per i vizi dedotti
Causa/motivo illecito (artt. 1343-45 c.c.): non c’è, perché l’atto ha scopo lecito (liberarsi del bene).
Frode alla legge (art. 1344 c.c.): assente, non si viola nessuna norma specifica.
Abuso del diritto (art. 833 c.c.): escluso, perché si esercita il proprio diritto in modo normale.
hanno sottolineato che le responsabilità pregresse restano del rinunciante.

In pratica, sulla questione gli ermellini hanno enunciato due principi: (1) rinuncia valida, causa/meritevolezza in sé; (2) nessun sindacato giudiziale per fini egoistici, no nullità virtuale costituzionale o abusiva.

In sintesi, la Corte ha affermato che l’atto è pienamente efficace ipso iure: il proprietario rinuncia unilateralmente (forma scritta ad substantiam, art. 1350 n. 5 c.c.), il bene diventa “vacante” e passa allo Stato come conseguenza legale automatica, non come trasferimento volontario o donazione. Lo Stato non può opporsi né rifiutare preventivamente, ma subisce l’acquisto per legge, assumendosi oneri futuri (manutenzione, rischi ex artt. 2051 c.c.) mentre il rinunciante resta responsabile per obbligazioni pregresse.

Gli atti sono stati quindi restituiti ai tribunali, senza condanna spese.

Colpo di scena: come si è adeguata la legge di Bilancio 2026 in merito all’atto unilaterale di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare soggetta a problematiche e abusi?

Dal 1° gennaio 2026, l’atto unilaterale di rinuncia – che per effetto dell’art. 827 c.c. trasferisce automaticamente il bene vacante allo Stato – risulta nullo qualora manchi l’allegazione di certificazioni tecniche sulla regolarità del fabbricato (es. agibilità, assenza abusi edilizi, piano PAI, norme antisismiche), verificata dal notaio o pubblico ufficiale rogante. Questa misura risponde direttamente alla pronuncia Cassazione n. 23093/2025, colmando il vuoto normativo e impedendo “regali tossici” di immobili problematici alla collettività.

In proposito, riportiamo testualmente i commi 731 e 732, art. 1, Legge 199/2025 (legge di Bilancio 2026):

731. L’atto unilaterale di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, cui consegue l’acquisto a titolo originario in capo allo Stato ai sensi dell’articolo 827 del codice civile, è nullo se allo stesso non è allegata la documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella in materia urbanistica, ambientale e sismica.

732. La disposizione di cui al comma 731 è applicabile nelle regioni a statuto speciale e nelle province autonome di Trento e di Bolzano compatibilmente con i rispettivi statuti e le relative norme di attuazione, anche con riferimento alla legge costituzionale 18 ottobre 2001, n. 3.

Implicazioni pratiche

Per proprietari: bloccata la dismissione di beni abusivi o irregolari (es. vincoli P2 idrogeologici come nei casi vagliati dalla Cassazione); sanatoria o demolizione obbligatori prima della rinuncia.​
Per Stato/Demanio: tutela da oneri futuri (manutenzione, responsabilità ex artt. 2051 c.c.), rinviando l’acquisto originario solo a immobili “puliti”.​
Controlli: diagnostica formale rafforzata, con nullità ex art. 1418 c.c. per vizi strutturali, estesa a volture e successioni.​

La norma (comma 731) recepisce la riserva di legge ex art. 42 Cost., bilanciando autonomia privata e interesse pubblico post-sentenza della Cassazione Sezioni Unite.

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