Solai interpiano in condominio: bene esclusivo o comune?

Il Tribunale di Latina affronta il dibattito sulla natura giuridica dei solai interpiano nei condomini: approfondimento sui principi applicabili alla manutenzione e agli interventi di consolidamento

La questione della proprietà dei solai interpiano in condominio riguarda la loro qualificazione giuridica: se siano beni comuni o proprietà esclusiva dei singoli condomini. Si tratta di strutture che separano verticalmente le unità immobiliari sovrastanti e sottostanti, svolgendo una funzione di sostegno e copertura essenziale per entrambi. Il codice civile, con l’articolo 1125, presume che i solai interpiano siano beni comuni dei proprietari dei due piani, con una ripartizione delle spese di manutenzione in parti uguali, salvo prova contraria. Questa configurazione assicura l’uso e la conservazione equilibrata di elementi strutturali indispensabili per la sicurezza e la funzionalità dell’intero edificio.

La sentenza n. 2032/2025 del Tribunale di Latina esamina una disputa condominiale tra alcuni proprietari e l’assemblea che ha approvato spese di manutenzione straordinaria su tutti i solai del fabbricato con aggravio di spese e disagio abitativo di alcuni condomini. Per calcolare le tabelle millesimali, operazione laboriosa e complessa, puoi avvalerti del supporto del software per tabelle millesimali, la stessa operazione non potrebbe essere più semplice! Oltre alle tabelle, grazie al word processor interno potrai redigere automaticamente la relazione, il regolamento di condominio e il verbale di convocazione sulla base dei modelli, anch’essi personalizzabili, forniti a corredo del programma.

Solai interpiano in condominio: beni di proprietà esclusiva o parti comuni per la loro funzione strutturale?

Gli attori, proprietari di un appartamento al secondo piano di un condominio, hanno impugnato le delibere assembleari che prevedevano l’esecuzione di lavori di consolidamento dei solai interpiano di tutte le unità immobiliari dell’edificio. La delibera approvava un progetto e un preventivo di spesa complessivo superiore a 313.000 euro, la nomina di un direttore lavori ed un compenso extra per l’amministratore.

Gli attori contestavano che le delibere incidessero su beni di loro proprietà esclusiva, non su beni comuni condominiali: i solai interpiano che separano le loro unità immobiliari, e quindi non soggetti a decisione assembleare condominiale ai sensi dell’articolo 1117 c.c., risultano di proprietà esclusiva dei singoli condomini sopra e sotto le unità.

Il convenuto amministratore difendeva la legittimità delle delibere, ricordando che la decisione di intervenire sui solai era stata presa unanimemente dall’assemblea con un impegno negoziale vincolante. Inoltre evidenziava che la questione dei solai non poteva essere vista in modo frazionato, dato che il Sindaco, con apposita ordinanza, aveva disposto lo sgombero dell’intero stabile a causa di gravi rischi strutturali legati proprio al deterioramento dei solai, i quali venivano considerati non come proprietà privata ma come parte strutturale comune e portante dell’edificio.

Il Tribunale di Latina: i solai interpiano, per funzione strutturale portante, sono beni condominiali ex art. 1125 c.c., legittima l’assemblea a deliberarne il consolidamento, anche su ordinanza sindacale

Il Tribunale ha rigettato le pretese degli attori, che denunciavano l’invalidità delle delibere per invasione di sfere proprietarie esclusive. Ha richiamato il principio pacificato per cui l’assemblea condominiale eccede le sue attribuzioni deliberate su beni privati, con nullità della delibera (Cass. n. 16893/2025). Nel caso esaminato, però, le delibere riguardavano lavori di consolidamento su tutti i solai interpiano, motivati non da interventi su proprietà individuali ma dalla necessità di preservare la stabilità globale dell’edificio.

Funzione strutturale dei solai

I solai interpiano, pur separando unità abitative di diversi proprietari, non sono stati considerati beni esclusivi ma parti comuni per la loro essenziale funzione di sostegno, copertura e divisione verticale. Tale qualificazione deriva dalla presunzione iuris tantum ex art. 1125 c.c., che attribuisce la comproprietà ai piani sovrastante e sottostante, con spese paritetiche salvo prova contraria (Cass. n. 24266/2018):

La delibera non ha, dunque, riguardato il solaio quale proprietà individuale, bensì come parte integrante della struttura interna dell’edificio.

D’altra parte, secondo la stessa impostazione richiamata da parte attrice, “il solaio che separa due unità abitative, l’una sovrastante all’altra ed appartenenti a diversi proprietari, deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani; tale presunzione “iuris tantum” vale per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura, in quanto svolgono una inscindibile funzione divisoria tra i due piani, con utilità ed uso uguale per entrambi e correlativa inutilità per gli altri condomini, sicché le spese per la loro manutenzione e ricostruzione competono in parti eguali ai rispettivi proprietari, come previsto dall’art. 1125 c.c.” (cfr. Cass., sez. VI-3, 4 ottobre 2018, n. 24266).

Non si tratta, dunque, di una cosa di proprietà esclusiva del singolo condomino ma di un bene che, per la funzione che assolve, rientra a pieno titolo tra i beni comuni, a prescindere dalla questione relativa alla ripartizione delle spese per la manutenzione degli stessi.

L’ordinanza sindacale, emessa dopo sopralluogo dei Vigili del Fuoco, aveva imposto lo sgombero per gravi ammaloramenti strutturali – incapacità di assorbire carichi e rischi di crollo – confermando il ruolo portante dei solai nell’ossatura dell’immobile.

In sintesi, la sentenza conferma che i solai interpiano di un condominio, pur soggetti a proprietà individuale integrata, sono da considerare beni comuni per la loro funzione strutturale essenziale, e pertanto gli interventi su tali strutture rientrano nelle competenze assembleari condominiali e non violano diritti di proprietà esclusiva.

La domanda attorea è quindi rigettata.

Per maggiore approfondimento, leggi:

“Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio“
“Riforma del Condominio, guida aggiornata alla Legge 220/2012“

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