Restauro e risanamento conservativo: definizione ed esempi

In cosa il restauro e risanamento conservativo si differenzia dalla ristrutturazione? Concetti chiave, titoli edilizi, esempi pratici e sentenze di riferimento

Gli interventi di restauro e di risanamento conservativo sono le opere edilizie volte a tutelare e preservare edifici di un certo valore storico, artistico e culturale e non solo.

Ma cosa si intende esattamente per restauro e risanamento conservativo? Che differenza c’è con la ristrutturazione edilizia e quale titolo abilitativo occorre? Scopri tutti i dettagli.

Definizione di restauro e risanamento conservativo nel D.P.R. 380/2001

Secondo l’articolo 3 comma 1 lett. c) del D.P.R. 380/2001, gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità grazie ad un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle opere previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi.

Questi interventi comprendono:

il risanamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio;
l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso;
l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

La definizione di restauro si trova, invece, all’art. 29, comma 4, del D.Lgs. 42/2004. Il restauro è definito come l’intervento diretto sul bene attraverso un complesso di operazioni finalizzate all’integrità materiale ed al recupero del bene medesimo, alla protezione ed alla trasmissione dei suoi valori culturali. Nel caso di beni immobili situati nelle zone dichiarate a rischio sismico in base alla normativa vigente, il restauro comprende l’intervento di miglioramento strutturale.

Ai fini urbanistici il restauro è associato al risanamento conservativo.

Interventi di restauro e di risanamento conservativo: gli obiettivi

Dalla definizione di restauro e risanamento conservativo, possiamo individuare anche i principali obiettivi degli interventi, ossia:

conservare l’organismo edilizio (non modifica in modo sostanziale l’assetto edilizio preesistente);
assicurare la funzionalità dell’organismo edilizio;
conservare la funzione dell’edificio;
prevedere un insieme sistematico di opere che consentano la modifica della destinazione d’uso con elementi compatibili;
rispettare gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo.

Cosa si intende per organismo edilizio?

Con la Legge 457/78 viene introdotto il concetto di organismo edilizio. Ma di cosa si tratta esattamente? Ad oggi non esiste una vera definizione che possa coglierne il vero significato, ma possiamo comunque affermare che si tratta di un insieme complesso e strutturato di elementi spaziali e tecnici (sia interni che esterni) pertinenti all’edificio con le proprie funzioni e relazioni finalizzate anche a soddisfare esigenze abitative degli occupanti.

Qualificazione tipologica, elementi formali e strutturali

Come abbiamo appena visto gli interventi di restauro e di risanamento conservativo devono avvenire nel rispetto di elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo. Ma a cosa si riferisce, esattamente, il testo unico dell’edilizia? Facciamo delle specificazioni per:

“qualificazione tipologica“: l’insieme dei caratteri architettonici e funzionali che consentono la qualificazione in base alle tipologie edilizie;
“elementi formali“: distinguono l’edificio, delineandone una immagine unica (disposizione dei volumi, elementi architettonici, ecc.);
“elementi strutturali“: sono gli elementi che compongono la struttura dell’organismo edilizio.

Esempi di restauro e risanamento conservativo

Per capire ancora meglio l’ambito edilizio in cui ci stiamo muovendo, possiamo fare degli esempi concreti di interventi edilizi ascrivibili al restauro e al risanamento conservativo:

interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado;
adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti:
apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

Restauro e risanamento conservativo: CILA o SCIA?

Quale titolo abilitativo per il restauro e il risanamento conservativo? La risposta non è così scontata, bisogna fare una distinzione:

per interventi di restauro e risanamento conservativo “leggero” si presenta la CILA;
per interventi di restauro e di risanamento conservativo che riguardano le parti strutturali dell’edificio si presenta la SCIA.

Per evitare di incorrere in sanzioni, affidati al software per titoli abilitativi. Puoi compilare tutti i modelli unificati e standardizzati grazie alla procedura guidata. Puoi individuare i titoli abilitativi in funzione dell’intervento. Stampi/esporti il documento PDF da consegnare o inviare telematicamente, senza paura di aver tralasciato qualche passaggio fondamentale.

Differenza tra restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia

Gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono caratterizzati dal mancato apporto di modifiche sostanziali all’assetto edilizio preesistente, a differenza degli interventi di ristrutturazione edilizia che comprendono lavori finalizzati al ripristino e/o alla sostituzione di elementi costitutivi dell’edificio, eliminazione, inserimento e modifica di nuovi elementi ed impianti (Consiglio di Stato sez. V, 08/02/2022, n.901).

Ne consegue che la ristrutturazione può portare ad un organismo edilizio diverso da quello precedente, in parte o anche totalmente. Il restauro e il risanamento conservativo, invece, hanno come obiettivo principale quello di conservare l’organismo edilizio, quindi non portano ad una modifica sostanziale.

Possiamo affermare, quindi, che se gli interventi effettuati comportano una modifica del prospetto e della volumetria complessiva, non sono classificabili come risanamento conservativo, ma fanno parte della ristrutturazione e sono sottoposti al regime del permesso di costruire.

Restauro e risanamento conservativo: le detrazioni fiscali possibili nel 2024

È possibile sfruttare il bonus ristrutturazione anche per il 2024 anche per interventi di restauro e risanamento conservativo. La detrazione fiscale riguarda tutte le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024, con un massimale di 96.000 €, distribuito in 10 rate annuali.

Gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione, sono quelli indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del D.P.R. n. 380/2001:

manutenzione ordinaria;
manutenzione straordinaria;
restauro e risanamento conservativo;
ristrutturazione edilizia.

Pertanto, oltre agli stessi interventi realizzati sulle proprietà private, sono agevolabili anche quelli di manutenzione ordinaria effettuati sulle parti comuni.

Risanamento e restauro conservativo: le sentenze

Sono molteplici le sentenze che interessano il risanamento ed il restauro conservativo. In una recente sentenza (n. 8564/2023) il Consiglio di Stato ha chiarito che la demolizione e ricostruzione parziale di murature ammalorate e non recuperabili può essere considerata manutenzione straordinaria e quindi rientrare nell’ambito del risanamento conservativo di un edificio. Nel caso esaminato, il permesso di costruire originale aveva consentito la demolizione e ricostruzione parziale di alcune parti della muratura perimetrale. La successiva sanatoria ha riguardato le difformità relative alla demolizione e ricostruzione della parte restante, mantenendo le pareti a nord e ovest e rinforzando il muro a sud. Tali circostanze sono state ritenute conformi alle norme di attuazione del Piano Generale degli Insediamenti Storici (P.G.I.S.) per classificare l’intervento come risanamento conservativo.

Recupero edilizio e recupero paesaggistico: quali le differenze?

Il Tar Sicilia, con la sentenza n. 531/2025, si è pronunciato sul delicato equilibrio tra recupero edilizio e tutela del paesaggio in merito al diniego di autorizzazione paesaggistica per la realizzazione di due garage pertinenziali interrati in un’area vincolata delle Isole Eolie.

Le proprietarie di un complesso di edifici in stile eoliano avevano richiesto l’autorizzazione per la costruzione di garage interrati per preservare l’area verde circostante. La Soprintendenza ha negato l’autorizzazione, sostenendo che l’intervento sarebbe incompatibile con il Piano Territoriale Paesistico (PTP) delle Isole Eolie, destinato alla conservazione del paesaggio tradizionale.

Il Tar Sicilia ha accolto il ricorso delle proprietarie, sottolineando la necessità di distinguere tra recupero edilizio e recupero paesaggistico. Il tribunale ha chiarito che il PTP vieta il “recupero edilizio” solo se comporta “ampliamenti o variazione tipologica” e che l’intervento proposto, ovvero la realizzazione di garage interrati all’interno di un terrazzamento esistente, non comportava un’alterazione significativa dei valori paesaggistici tutelati. Il Tar ha quindi ritenuto che la Soprintendenza avrebbe dovuto valutare l’intervento con maggiore discrezionalità, tenendo conto delle specifiche caratteristiche del progetto.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del Tra Sicilia

Per maggiore approfondimento, ti consiglio di leggere anche:

Ristrutturazione edilizia e risanamento conservativo: i nuovi chiarimenti dal Tar
Demolizione e ricostruzione quando è risanamento conservativo?
Consiglio di Stato – sentenza 8564/2023 (demolizione/ricostruzione e risanamento conservativo)
Tar Toscana – sentenza n. 1595/2021 (incremento di volume e restauro/risanamento conservativo)
Tar Campania – n. 1680/2021  (Risanamento, manutenzione e ristrutturazione edilizia leggera/pesante: le differenze)

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