Perdita di chance Superbonus: l’amministratore risponde solo ai singoli condòmini?
Se l’amministratore condominiale causa la perdita del Superbonus, il risarcimento spetta ai condòmini coinvolti, non all’intero condominio
La sentenza n. 21/2025 del Tribunale di Monza chiarisce che, se l’inerzia dell’amministratore condominiale causa la perdita del Superbonus, il risarcimento del danno spetta ai singoli condòmini e non all’intero condominio. Questa decisione fornisce indicazioni essenziali sulla gestione delle detrazioni edilizie e sulle responsabilità dei soggetti coinvolti. Gli amministratori devono gestire le pratiche in modo tempestivo ed efficiente per evitare la perdita degli incentivi fiscali, mentre i condòmini devono vigilare sull’operato dell’amministratore e intervenire prontamente in caso di ritardi o omissioni.
Il caso riguarda un condominio che avrebbe potuto usufruire del Superbonus per interventi di efficientamento energetico e miglioramento sismico. Tuttavia, l’amministratore, nonostante una delibera assembleare lo incaricasse di affidare i necessari incarichi tecnici, è rimasto inattivo per 13 mesi. Questa negligenza ha causato la perdita della possibilità di accedere allo sconto in fattura, come previsto dal Decreto Legge n. 11/2023, spingendo il condominio a sostenere l’intero importo dell’appalto.
Il Tribunale, tuttavia, ha respinto la richiesta di risarcimento di un milione di euro da parte del condominio nei confronti dell’amministratore, stabilendo che il danno non è da considerarsi collettivo ma individuale, in quanto il Superbonus riguarda direttamente le singole unità immobiliari e non l’intero ente condominiale.
La decisione del giudice richiama le disposizione contenute nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/2020, che chiarisce come ciascun condòmino abbia la facoltà di scegliere autonomamente il metodo di fruizione del beneficio fiscale: utilizzo diretto della detrazione, cessione del credito o sconto in fattura.
Per interventi sulle parti comuni degli edifici, non è necessario che il condominio nel suo insieme opti per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante. Infatti, alcuni condomini potranno scegliere di sostenere le spese relative agli interventi e beneficiare così della detrazione, mentre altri potranno optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.
Se l’amministratore non si attiva per sfruttare questa opportunità, il danno non ricade sull’intero condominio e di conseguenza, solo i condòmini coinvolti possono agire legalmente per ottenere un risarcimento. Inoltre, l’eventuale indennizzo non deve essere calcolato sull’intero valore dell’appalto, ma deve corrispondere all’incremento di valore che l’immobile avrebbe acquisito se fossero stati eseguiti i lavori.
Per saperne di più leggi, leggi l’approfondimento “Sentenze Superbonus: il contenzioso per inadempienza, risarcimento danni, parcelle“
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