Cosa differenzia il restauro e risanamento conservativo dalla ristrutturazione edilizia?

Una classificazione errata dell’intervento può precludere l’accesso a eventuali agevolazioni. Lo chiarisce il CdS sottolineando la differenza tra restauro conservativo e ristrutturazione edilizia

La sentenza del Consiglio di Stato, n. 279/2025, ribadisce la distinzione tra gli interventi edilizi: il restauro conservativo si limita alla conservazione dell’edificio, mentre la ristrutturazione edilizia ne modifica la struttura e la destinazione d’uso.

Il caso in questione riguarda il ricorso presentato dai proprietari di un immobile contro il diniego di permesso edilizio da parte dell’amministrazione competente.

Nel 2012, un gruppo di comproprietari aveva richiesto il permesso per demolire e ricostruire l’immobile, aumentando la volumetria, basandosi sulla legge regionale L.R. 19/2009 della Campania, nota come “Piano Casa”. Questa normativa consentiva interventi di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico, derogando alle regole urbanistiche ed edilizie ordinarie. Tuttavia, tale possibilità non era applicabile agli edifici situati nelle zone “A” dei piani regolatori comunali, ossia nei centri storici o in zone di particolare pregio, salvo che l’edificio fosse stato costruito o ristrutturato negli ultimi cinquanta anni.

Nel caso specifico, i proprietari cercavano di avvalersi di questa eccezione, sostenendo che, pur trovandosi in zona “A”, l’edificio fosse stato ristrutturato negli anni precedenti. Il Comune, però, aveva negato l’autorizzazione, ritenendo che gli interventi effettuati negli anni ’60 e ’80 non fossero sufficienti per considerare l’edificio “ristrutturato”. I comproprietari avevano così impugnato la decisione davanti al TAR Campania, che aveva respinto il ricorso, confermando la legittimità del diniego del Comune.

I ricorrenti hanno dunque presentato appello al Consiglio di Stato, sottolineando che l’edificio aveva subito interventi rilevanti nel tempo, alcuni dei quali finanziati con fondi pubblici, e che perciò doveva essere considerato ristrutturato ai fini dell’applicazione della legge regionale.

Il Consiglio di Stato, prima di pronunciarsi, ha disposto una verificazione tecnica, dalla quale è emerso che:

gli interventi effettuati sull’edificio tra gli anni ‘60 e il 2000 erano stati finalizzati alla messa in sicurezza e al consolidamento statico;
questi lavori rientravano nella categoria del risanamento conservativo, che non modifica in modo sostanziale la struttura o la distribuzione dell’immobile;
non vi erano state variazioni significative della volumetria, della sagoma o della distribuzione interna, elementi necessari per qualificare un intervento come ristrutturazione edilizia.

Sulla base di questi elementi, il Consiglio di Stato ha confermato che l’edificio non soddisfaceva il requisito della ristrutturazione richiesto dalla Legge Regionale 19/2009 per usufruire della deroga. Pertanto, il ricorso non è stato accolto e il diniego del comune è stato considerato legittimo.

Restauro e risanamento conservato vs ristrutturazione edilizia

Per sostenere la decisione, il Consiglio di Stato ha chiarito nuovamente la distinzione tra risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

Il restauro e risanamento conservativo mira a preservare l’edificio senza modificarne la struttura, la forma o la tipologia. Comprende interventi come il consolidamento, la riparazione di parti danneggiate e l’integrazione di impianti compatibili, senza aumentare il volume o stravolgere la disposizione degli spazi.

La ristrutturazione edilizia, invece, prevede trasformazioni più significative, fino alla demolizione e ricostruzione dell’edificio, con possibili variazioni di sagoma e volumetria. Può anche comportare cambiamenti nella distribuzione interna e nella struttura complessiva dell’immobile.

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