Bonus Acquisto immobili ristrutturati: cosa sapere
Come ottenere la detrazione sul 25% del prezzo di vendita di edifici ristrutturati: requisiti, importi e interventi agevolati
I bonus edilizi hanno rappresentano un’importante leva per incentivare la riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano.
Tra le agevolazioni più rilevanti, la detrazione fiscale sull’acquisto di unità abitative in edifici ristrutturati è un’opportunità da non sottovalutare, soprattutto per chi desidera investire in immobili già oggetto di interventi di restauro o risanamento conservativo.
Quando si avvia una nuova pratica edilizia, oltre a conoscere a fondo le opportunità offerte dalla normativa, è fondamentale dotarsi degli strumenti giusti per una gestione efficace.
A tal proposito, è consigliabile utilizzare degli strumenti professionali per la progettazione architettonica, il computo dei lavori edili, la redazione dei piani di sicurezza, la certificazione energetica e il calcolo strutturale.
Cos’è il bonus per l’acquisto di edifici ristrutturati?
Si tratta di una detrazione fiscale “a regime” prevista dal comma 3 dell’art. 16-bis del T.U.I.R. (D.P.R. 917/1986), senza limiti di scadenza, destinata a chi acquista un’unità abitativa facente parte di un edificio oggetto di ristrutturazione.
Questi interventi devono essere eseguiti da imprese di costruzione, ristrutturazione o cooperative edilizie, che devono vendere o assegnare gli immobili entro 18 mesi dalla fine dei lavori.
La detrazione spetta:
nella misura del 36% dal 1° gennaio 2025 sino al 31 dicembre 2025;
nella misura del 30% a partire dal 1° gennaio 2026 e sino al 31 dicembre 2027.
Per le spese documentate e sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale la detrazione spetta:
nella misura del 50% dal 1° gennaio 2025 sino al 31 dicembre 2025;
nella misura del 36% a partire dal 1° gennaio 2026 e sino al 31 dicembre 2027.
La detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.
La detrazione si applica su un importo pari al 25% del prezzo di vendita o assegnazione dell’unità immobiliare, su un ammontare massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. L’importo massimo della detrazione è quindi di 48.000 euro.
La detrazione di cui al comma 1 spetta anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile. La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità’ immobiliari, in ragione di un’aliquota del 36% del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l’importo massimo di 48.000 euro.
Quando si può accedere alla detrazione per l’acquisto di edifici ristrutturati
Per poter beneficiare della detrazione, è necessario rispettare specifiche condizioni relative ai tempi di acquisto e alla tipologia di intervento effettuato:
l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesi dal termine dei lavori;
l’unità immobiliare deve appartenere a un edificio in cui siano stati effettuati interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, realizzati da un’impresa o una cooperativa edilizia;
i lavori devono riguardare l’intero edificio, non solo la singola unità acquistata.
Per fruire della detrazione IRPEF per importi versati in acconto è necessario che alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi siano stati registrati il preliminare di acquisto o il rogito.
La detrazione spetta anche qualora sul medesimo immobile la società cedente (che ha ristrutturato l’intero edificio di cui fa parte l’unità abitativa oggetto di cessione) abbia beneficiato della detrazione in materia di efficientamento energetico (Ecobonus) e di misure antisismiche (Sismabonus).
Con la risposta ad interpello 437/2021, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che anche in questo caso sussistono i presupposti affinché l’acquirente possa comunque fruire della detrazione per l’acquisto di unità in edificio ristrutturato poiché:
a prescindere dal valore degli interventi eseguiti l’acquirente calcola la detrazione sulla base di un importo forfettario rappresentato dal 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile, come risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione. Tale detrazione, quindi, è calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile. Tale prezzo oltre che dal costo di costruzione è influenzato anche e soprattutto da altri valori (luogo di ubicazione, andamento del mercato, misura e tipologia dell’ immobile ecc.).
la detrazione fruita dall’impresa cedente, invece, viene, calcolata su componenti diversi dal prezzo globale. Essa è parametrata al costo sostenuto (per interventi di risparmio energetico e antisismici) determinato analiticamente sulla base dei materiali e delle prestazioni di servizi utilizzati.
Bonus acquisto immobili ristrutturati 2025: soggetti beneficiari
Oltre al proprietario, hanno diritto alla detrazione:
il nudo proprietario;
il titolare di un diritto reale di godimento (uso, usufrutto, abitazione).
Nel caso di acquisto di nuda proprietà e di contestuale costituzione del diritto di usufrutto, occorre ripartire la detrazione in proporzione al valore dei due diritti reali.
Detrazione acquisto immobili ristrutturati: documentazione richiesta e pagamento
Prima di procedere con l’acquisto, è fondamentale verificare che l’immobile soddisfi tutti i requisiti previsti e raccogliere la documentazione necessaria per non incorrere in problemi fiscali.
Per ottenere il bonus, alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi, devono essere registrati:
il preliminare di acquisto;
l’atto di compravendita (rogito);
la compatibilità con altri bonus edilizi.
Per fruire della detrazione non vi è l’obbligo di pagamento del prezzo mediante bonifico bancario, previsto in via generale per i bonus fiscali, ma che per tale specifica detrazione non è invece necessario.
Bonus acquisto: quali interventi sono agevolati?
Così come definito dall’art. 16-bis del TUIR, rientrano all’interno di tale beneficio gli immobili su cui vengono effettuati interventi che rientrano nelle lettere c) e d) del comma 1 dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001.
In estrema sintesi, ricordiamo che tali lettere fanno riferimento ai seguenti interventi:
restauro e risanamento conservativo;
ristrutturazione edilizia.
Gli interventi di restauro e risanamento conservativo mirano a preservare un edificio e a garantirne la funzionalità, eseguendo opere che rispettano la sua struttura, forma e tipologia originale. Questi interventi includono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi, l’inserimento di accessori e impianti necessari all’utilizzo, nonché la rimozione di elementi estranei alla costruzione.
L’Agenzia delle Entrate (Risoluzione 4/2011) precisa che in caso di ristrutturazione di un edificio con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”; tali criteri sono applicabili anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cd. “Piano Casa”.
A tal fine il contribuente avrà l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento o, in alternativa, essere in possesso di una apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.
Inoltre, è possibile fruire della detrazione anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l’intero fabbricato. In tal caso, tuttavia, essendo necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dell’ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato, la detrazione può essere fruita solo dall’anno di imposta in cui detti lavori siano stati ultimati (Circolare 7/2017).
Lettera c) comma 1 art. 3 D.P.R. 380/2001Interventi di restauro e di risanamento conservativo
Interventi di restauro e di risanamento conservativo”, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;
Gli interventi di ristrutturazione edilizia comportano la trasformazione di un edificio attraverso modifiche che possono renderlo in parte o totalmente diverso da com’era prima. Comprendono la sostituzione o il ripristino di elementi strutturali, la rimozione o l’aggiunta di nuove parti e impianti. Rientrano in questa categoria anche demolizioni e ricostruzioni, che possono modificare sagoma, prospetti e caratteristiche dell’edificio per adeguarlo alle norme antisismiche, di accessibilità e di efficienza energetica. In alcuni casi previsti dalle leggi o dai piani urbanistici, è possibile anche un aumento di volumetria per favorire la rigenerazione urbana. Se un edificio crolla o viene demolito, può essere ricostruito mantenendo le dimensioni originarie, ma con vincoli più stringenti per gli immobili soggetti a tutela storico-architettonica.
Lettera d) comma 1 art. 3 D.P.R. 380/2001 – interventi di ristrutturazione edilizia
Interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi ((degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142)) del medesimo codice, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.
Bonus acquisto casa ristrutturata: come si calcola la detrazione
Come anticipato, la detrazione deve essere calcolata su di un ammontare forfettario pari al 25% del prezzo di vendita o del valore di assegnazione dell’immobile risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione, entro l’importo massimo di 48.000 euro e quindi sino ad un ammontare massimo di 96.000,00 euro per ciascuna unità immobiliare; il prezzo su cui calcolare la detrazione comprende anche l’IVA trattandosi di un onere addebitato all’acquirente unitamente al corrispettivo.
Per fare un esempio concreto, supponiamo che un contribuente acquisti un’abitazione nel 2022 al prezzo di 200.000 euro. La base imponibile su cui si calcola la detrazione è pari al 25%, che in questo caso corrisponde a 50.000 euro.
A questo punto, si applica la percentuale di detrazione prevista dalla legge, che nel caso di interventi di ristrutturazione è pari al 36%, rafforzata al 50% nel 2025 per l’abitazione principale. Quindi, la detrazione fiscale massima spettante sarà pari al 50% di 50.000 euro, ovvero 25.000 euro.
Bonus acquisto casa ristrutturata: il problema dell’abitazione principale
La Legge di Bilancio 2025 prevede, per tutti i bonus, una aliquota “rafforzata” (50% nel 2025 e 36% negli anni 2026 e 2027) per le spese sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
Per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata. (art. 10, comma 3-bis del T.U.I.R. (D.P.R.. 917/1986).
Ovviamente, nel caso del bonus dedicato agli edifici residenziali ristrutturati l’acquirente non è titolare della proprietà o di un diritto reale di godimento sul bene oggetto di vendita né tale bene già costituisce sua abitazione principale (tale situazione potrà verificarsi solo dopo l’acquisto).
Secondo quanto riportato nella Guida 2025 del Notariato, è possibile “ritenere che delle detrazioni bonus acquisti con aliquota agevolata possa fruire anche l’acquirente di immobile” a patto che:
l’acquirente nell’atto di acquisto “dichiari di voler destinare a propria abitazione principale” l’immobile;
“detta destinazione avvenga effettivamente entro la scadenza di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno di imposta in cui è stato stipulato l’atto di acquisto” così da soddisfare le condizioni previste dalla Legge di Bilancio nel momento in cui viene utilizzata la prima rata della detrazione maturata con il rogito.
“E’ auspicabile sul punto – concludono i notai – un intervento chiarificatore dell’agenzia delle Entrate“.
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