Si può ottenere l’agevolazione prima casa per l’acquisto di un immobile inagibile?
Le norme che disciplinano l’accesso alle agevolazioni “prima casa” non pongono come condizione l’idoneità abitativa dell’immobile già al momento del suo acquisto, ma la sua destinazione, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo.
Può essere agevolato, pertanto, anche un edificio classificato in catasto nella categoria F/2 (fabbricati collabenti).
A stabilirlo è la Corte di Cassazione che, con l’ordinanza 3913 del 16 febbraio 2025, boccia l’argomento sostenuto dall’Agenzia, secondo cui l’agevolazione prima casa riguarda solo i fabbricati abitativi (anche in corso di costruzione) e non può essere estesa a manufatti che presentino, al momento dell’acquisto una inidoneità oggettiva al loro utilizzo abitativo.
Secondo la Cassazione, invece, l’assenza di una destinazione abitativa del manufatto collabente al momento del suo acquisto non rappresenta un ostacolo alla possibilità di accesso all’agevolazione “prima casa”. Ciò che rileva, è che il manufatto, “sebbene in stato di abbandono e come tale non attualmente abitabile, sia suscettibile di essere «destinato ad abitazione» e risulti in tale destinazione completato nel termine triennale di decadenza stabilito per l’esercizio del potere di accertamento dell’Ufficio”.
Infatti, la circostanza che il cespite presenti caratteristiche di degrado tali da esigere importanti opere edili di intervento oppure da necessitare la sua demolizione per una successiva ricostruzione, non può limitare l’accesso al beneficio fiscale se si tratta di interventi finalizzati a rendere l’edificio destinato a finalità abitativa. Ciò che è rilevante è solo che l’immobile sia strutturalmente destinato a uso abitativo, non essendo richiesto che esso sia già idoneo all’uso abitativo già al momento dell’acquisto (Cass.n. 3804/2003, Cass. n. 18300/2004).
Una diversa interpretazione risulterebbe non coerente con la finalità perseguita dal legislatore di agevolare l’acquisizione di case da parte di soggetti che ne sono sprovvisti: la legge va interpretata nel senso di favorire l’acquisto di immobili che, seppur dotati di caratteristiche non abitative, risultino trasformabili anch’essi in case di abitazione, non essendo rilevante l’attualità dell’abitabilità.
La sentenza allarga al caso del fabbricato in rovina e che viene acquistato per essere trasformato in un’abitazione a quello del fabbricato abitativo in corso di costruzione per il quale la concessione del beneficio “prima casa” è stato in più occasione confermato (Cassazione 5180/2022 e 8748/2022).
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