Cosa sono le pertinenze: definizione e caratteristiche

Le pertinenze sono beni immobili funzionalmente collegati all’abitazione principale al fine di migliorarne l’utilizzo. Ecco caratteristiche e implicazioni edilizie e catastali

Definite come beni immobili destinati a servire o ornare un’altra proprietà, le pertinenze possono includere elementi come garage, cantine, giardini e terrazzi. Comprendere le caratteristiche e le implicazioni delle pertinenze è essenziale per i proprietari di immobili, poiché queste possono influenzare la valutazione patrimoniale, le agevolazioni fiscali e la pianificazione successoria.

Scopri in dettaglio cosa si intende per pertinenza, le sue tipologie e come può impattare sulla gestione della propria abitazione principale.

Definizione di pertinenza dell’abitazione principale

Il concetto di pertinenza si riferisce a beni immobiliari che sono funzionalmente collegati all’abitazione principale. Le pertinenze sono infatti elementi accessori che servono a migliorare l’utilizzo e il valore di un immobile principale, come una casa.

Secondo l’articolo 817 del Codice Civile, le pertinenze sono definite come:

[…] le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

Questa definizione implica che una pertinenza può essere un bene mobile o immobile, ma deve sempre avere una relazione funzionale con il bene principale.

Cosa sono le pertinenze di un immobile secondo il codice civile

L’articolo 818 del Codice Civile stabilisce le regole relative al regime delle pertinenze di un bene immobile.

Esso afferma che:

gli atti e i rapporti giuridici che riguardano la cosa principale (il bene immobile) comprendono anche le pertinenze, a meno che non sia diversamente disposto. Questo implica che, in assenza di specifiche indicazioni contrarie, le pertinenze vengono trasferite insieme al bene principale durante una compravendita;
le pertinenze possono formare oggetto di atti o rapporti giuridici separati. Ciò significa che il proprietario ha la facoltà di alienare le pertinenze indipendentemente dalla vendita del bene principale, sciogliendo così il legame pertinenziale;
la cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi che hanno già acquisito diritti sulla cosa principale. Questo aspetto tutela i diritti dei terzi in caso di modifiche nel regime delle pertinenze.

L’articolo 819 approfondisce i diritti dei terzi sulle pertinenze, stabilendo che la destinazione di un bene come servizio o ornamento di un altro bene non influisce sui diritti che terzi avevano già su di esso. Tali diritti non possono essere opposti a terzi che agiscono in buona fede, a meno che non siano documentati da un atto con data certa, se la cosa principale è un immobile o un bene mobile registrato nei pubblici registri.

Caratteristiche delle pertinenze di una casa

Le pertinenze si distinguono per alcune caratteristiche fondamentali, tra cui:

durevolezza: le pertinenze devono essere destinate a un uso duraturo, non occasionale e sono pertanto concepite per rimanere collegate all’immobile principale nel tempo;
vincolo pertinenziale: perché un bene possa essere considerato una pertinenza, deve esistere un vincolo pertinenziale, che si basa sulla volontà del proprietario di creare un legame funzionale tra il bene principale e quello accessorio e sulla destinazione del bene accessorio a servire o abbellire il bene principale.

Esempi di pertinenze di un edificio

Alcuni esempi comuni di pertinenze includono:

garage o posto auto: luoghi sicuri per il parcheggio dei veicoli, spesso utilizzati anche come spazio di stoccaggio;
cantina o solaio: spazi destinati allo stoccaggio di oggetti, attrezzature o alimenti, utili per la conservazione;
terrazzo o balcone: aree esterne che offrono spazio aggiuntivo per relax o eventi all’aperto;
dependance o mini-appartamento: strutture secondarie utilizzate per ospiti o come unità residenziale indipendente;
giardino: spazio esterno utilizzato per attività ricreative e come area verde. Per la corretta progettazione di un giardino, utilizza l’apposito software di progettazione di giardini che ti consente di progettare in 2D e 3D giardini, verde pubblico, terrazzi, patii, cortili, piscine ed ottenere automaticamente planimetrie dettagliate. Puoi anche ottenere render di esterni ed esperienze immersive.

Categorie catastali delle pertinenze delle unità immobiliari

Le pertinenze dell’abitazione principale sono gli immobili che appartengono alle seguenti categorie catastali:

categoria C/2: magazzini, locali di deposito, cantine, soffitte e solai;
categoria C/6: stalle, scuderie, rimesse, posti auto e autorimesse (non destinati ad attività lucrativa);
categoria C/7: tettoie, sia chiuse che aperte.

Servono permessi per le pertinenze di un immobile?

Per la costruzione di pertinenze in Italia, i permessi edilizi richiesti dipendono da specifiche condizioni relative al volume e alla destinazione delle opere.

Se la pertinenza ha un volume che non supera il 20% di quello dell’edificio principale, non è necessario il permesso di costruire. In questo caso, è sufficiente presentare una SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) o una CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata).

Se il volume della pertinenza supera il 20% dell’edificio principale, è necessario richiedere un permesso di costruire, poiché l’intervento è considerato una nuova costruzione (art. 3, comma 1, lett. e.6) D.P.R. 380/01). Ad esempio, il Tar Sicilia con la sentenza n. 2446/2020 chiarisce che un roof garden che superi del 20% la volumetria dell’edificio principale, necessita di un permesso di costruire.

Per essere qualificata come pertinenza, l’opera deve:

essere funzionalmente collegata all’edificio principale;
non avere un valore di mercato autonomo;
non aumentare il carico urbanistico, cioè non deve creare un nuovo volume significativo.

Se la costruzione è utilizzabile in modo autonomo rispetto all’edificio principale, come nel caso di portici o autorimesse di grandi dimensioni, essa non può essere considerata una pertinenza e richiede il permesso di costruire.

Differenza tra pertinenza e proprietà

La proprietà e la pertinenza sono concetti giuridici distinti, anche se spesso confusi.

La proprietà rappresenta il diritto esclusivo di possedere, utilizzare e disporre di un bene, con caratteristiche come:

l’esclusività, che consente al proprietario di impedirne l’uso a terzi;
la permanenza, essendo un diritto stabile e duraturo;
la trasferibilità, che permette di cedere il bene attraverso atti come la vendita o la donazione.

La pertinenza, invece, riguarda un bene accessorio legato a un bene principale, con cui condivide un vincolo di utilità e dipendenza. Questo significa che la pertinenza esiste solo per servire o valorizzare il bene principale. A differenza della proprietà, la pertinenza segue le sorti del bene principale, trasferendosi automaticamente insieme a esso, salvo diversa disposizione.

Sentenze di riferimento

Si riportano alcuni casi giuridici che chiariscono degli aspetti fondamentali relativi alle pertinenze.

Silos industriali: volumi tecnici, pertinenze o nuova costruzione?

Con la sentenza n. 454/2025, il TAR Lombardia ha respinto il ricorso di una società immobiliare e della locataria di un’area con stabilimento industriale per la produzione di porte in legno, confermando l’ordinanza del Comune che ne ordinava la demolizione, in quanto realizzate senza il necessario titolo edilizio, di un deposito materiali e di due silos per la raccolta di polveri di legno. Le società ricorrenti sostenevano che i silos fossero pertinenze tecniche, essenziali all’attività e non gravanti sul carico urbanistico, realizzati in sostituzione di un preesistente silos e, pertanto, non necessitanti di permesso a costruire. Il TAR, tuttavia, richiamando la giurisprudenza, ha stabilito che i silos non possono essere considerati “volumi tecnici” esenti da permesso edilizio in quanto, per dimensioni, posizione e funzione, costituiscono opere autonome che richiedono un titolo abilitativo specifico, poiché la loro funzione è di completare il processo di lavorazione e non di servire l’edificio principale.

Tettoia: tra pertinenza, accessorio e nuova costruzione

Il tema delle tettoie come pertinenze edilizie è stato recentemente affrontato dal TAR Lazio (sentenza n. 10945/2024) e dal Consiglio di Stato (sentenza n. 4366/2024), che hanno fornito importanti chiarimenti sulla necessità di un permesso di costruire. In particolare, il TAR Lazio ha stabilito che una tettoia può essere considerata una pertinenza e non necessitare di permesso di costruire solo se le sue dimensioni sono contenute e la sua funzione è di mero arredo o protezione dell’immobile principale. Nel caso specifico, una tettoia in legno di 25,80 m² non è stata ritenuta come pertinenza, poiché le sue dimensioni non erano sufficientemente esigue per essere considerata tale senza permesso. Inoltre, il Consiglio di Stato ha ribadito che una tettoia di 400 m², pur essendo accessoria a una stalla, non può essere considerata una pertinenza, poiché la sua volumetria supera il 20% dell’edificio principale, rendendo necessaria la richiesta di permesso di costruire. Questi chiarimenti evidenziano come le tettoie possano essere considerate pertinenze solo se rispettano determinati requisiti dimensionali e funzionali, altrimenti richiedono il permesso di costruire.

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