Controlli Superbonus, si parte con gli immobili con valori catastali di modesta entità

Il ministero dell’Economia – in una risposta fornita il 12 febbraio 2025 in audizione in commissione Finanze alla Camera – rivela con quali criteri verranno prodotte le prime liste selettive per l’invio delle lettere di compliance per il mancato adempimento di comunicazione di variazione catastale a seguito di lavori Superbonus.

Nell’intervento viene innanzitutto ribadito che ogniqualvolta vengano eseguiti lavori sulle unità immobiliari gli intestatari catastali hanno l’obbligo di verificare (anche con il supporto di un professionista tecnico abilitato ad operare in catasto) se essi possano avere determinato modifiche alla consistenza o se abbiano avuto un impatto, più in generale, sul classamento (e dunque sull’attribuzione della categoria e della classe) e di conseguenza della rendita catastale.

Per quanto riguarda la comunicazione di compliance in arrivo, essa sarà inviata in una prima fase agli intestatari di immobili interessati da interventi Superbonus che risultano all’attualità iscritti al catasto privi di rendita catastale o con valori catastali di modesta entità rispetto ai costi sostenuti per effettuare gli interventi edilizi.

In entrambi i casi è ragionevole ipotizzare che gli interventi di recupero edilizio abbiano comportato una modifica nella consistenza e nell’attribuzione della categoria e della classe dell’immobile.

L’Agenzia delle Entrate esclude quindi un invio generalizzato, ferma restando la sussistenza della valutazione della sussistenza dell’obbligo dichiarativo in capo ai titolari di diritti reali sull’immobile

La lettera di compliance

Con Provvedimento 38133/2025 del 7 febbraio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha reso note le modalità di invio e il contenuto della lettera di compliance ai contribuenti intestatari catastali di immobili oggetto degli interventi agevolati con Superbonus che non hanno presentato, ove prevista, la dichiarazione di variazione catastale.

Nella comunicazione che l’Agenzia delle Entrate si appresta ad inviare, saranno rese disponibili al contribuente – tramite PEC o raccomandata – le informazioni per consentire una valutazione in ordine alla correttezza dei dati in suo possesso e agevolare l’adempimento spontaneo degli obblighi tributari relativi all’aggiornamento degli archivi catastali.

La medesima comunicazione sarà disponibile anche nel Cassetto fiscale del contribuente.

Le informazioni fornite ai contribuenti nella comunicazione sono:

codice fiscale, denominazione, cognome e nome del contribuente;
identificativo catastale dell’immobile indicato dal contribuente nella Comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica ai sensi degli articoli 119 e 121 del decreto-legge n. 34 del 2020, come modificati dalla legge n. 234 del 2021;

La comunicazione contiene anche l’invito a fornire chiarimenti e idonea documentazione tramite il servizio “Consegna documenti e istanze” disponibile nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate, nel caso in cui il contribuente ravvisi inesattezze nei dati in possesso dell’Agenzia o intenda comunque fornire elementi in grado di giustificare la presunta anomalia.

Con le stesse modalità il contribuente, anche mediante soggetti delegati, può segnalare all’Agenzia delle Entrate eventuali elementi, fatti e circostanze non riportati, in relazione all’assenza di obbligo di regolarizzazione catastale per gli immobili indicati.

Ricevuta la comunicazione, i contribuenti, possono regolarizzare le omissioni attraverso la presentazione delle dichiarazioni di variazione e aggiornamento, beneficiando della riduzione delle sanzioni previste.

Il provvedimento delle Entrate conferma e allo stesso tempo “sgonfia” alcune anticipazioni uscite nelle ultime settimane:

la legge di Bilancio 2024 è applicata in modo letterale: l’invio delle lettere riguarda tutte le situazioni nelle quali sono stati effettuati lavori di Superbonus che, alla conclusione, avrebbero richiesto una comunicazione al catasto e non solo i casi di scostamenti rilevanti o le situazioni di particolare criticità;
sono sottoposti a verifica tutti i casi in cui è stata presentata una comunicazione di cessione del credito o sconto in fattura.

Dal CNI chiarimenti sugli aggiornamenti catastali a seguito di interventi edilizi

Il Consiglio nazionale degli Ingegneri ha pubblicato un documento (circolare 251/2025) che chiarisce per quali interventi edilizi sia necessario aggiornare la “situazione catastale” dell’immobile.

L’obbligo di aggiornamento è previsto nell’ipotesi di variazioni riguardanti:

aspetti quantitativi, ossia sostanzialmente la consistenza delle superfici principali e accessorie; 
aspetti qualitativi, cioè aspetti di qualità che incidono sulla categoria e classe dell’Uiu (unità immobiliare urbana), e dunque sulla rendita del bene.

Con le disposizioni in vigore, per quanto riguarda gli aspetti qualitativi, la revisione della rendita è dovuta in caso di ristrutturazioni, manutenzioni straordinarie, variazioni nelle caratteristiche tipologiche, distributive e/o impiantistiche, restauro e risanamento conservativo che comportino un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività.

Il CNI ricorda anche che “la variazione del valore di mercato non può essere ottenuta attraverso la semplice somma del valore di mercato prima degli interventi e dei costi sostenuti per gli interventi stessi, ma semmai sarebbe necessario utilizzare opportuni ed adeguati metodi e procedimenti estimativi“.

Lo strumento che determina l’incremento è il Docfa, lo stesso software determina la rendita prevista in base alle informazioni aggiornate fornite dal professionista.

Al momento non vi è necessità di variazione catastale in tre casi:

quando non si rilevano variazioni della consistenza delle superfici, così come classificate dalla poligonazione Docfa:
quando c’è stata la sola esecuzione di interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione tipo pavimenti, wc, infissi, tetto, facciata, rinforzi strutturali, messa a norma impianti purché siano stati utilizzati materiali comparabili con gli originari;
quando c’è stata la sola installazione di impianti fotovoltaici a servizio di singole unità dove la potenza installata è inferiore a 3 Kw per il numero di unità immobiliari servite.

CNG: lettere di compliance sono in casi marcatamente caratterizzati da scostamenti non trascurabili

Con la Circolare del 14 gennaio 2025, n. 428 il Consiglio Nazionale dei Geometri ha ricordato che la comunicazione di variazione catastale è un’attività già prevista dal nostro ordinamento e l’attività di controllo quindi non comporta nulla di nuovo rispetto a quanto ordinariamente ogni professionista tecnico deve rispettare ed assicurare nel caso di ristrutturazione di un’unità immobiliare, anche nel caso di modifiche minori, svolgendo l’incarico con piena precisione e partendo dalla situazione in atto, ai fini dell’aggiornamento o meno della situazione catastale.

In assenza di qualsivoglia novità legislativa sul punto, si continua quindi ad applicare il parametro di scostamento del 15% della redditività ordinaria (o valore capitale) dell’unità immobiliare, fermo restando che non v’è alcuna correlazione tra l’incremento del valore commerciale dell’unità immobiliare (o delle migliorie eseguite) e il quadro delle tariffe d’estimo catastale, in quanto si tratta di due dati economici non direttamente confrontabili.

Ciò posto, è presumibile che l’attività di compliance riguarderà all’inizio i casi marcatamente caratterizzati da scostamenti non trascurabili, tenendo conto dell’entità dei crediti ceduti e della situazione presente in banca dati catastale.

L’invito del Consiglio è quindi a supportare e fornire informazioni o assistenza diretta a chi riceverà la comunicazione dell’Agenzia, anche in riferimento all’ordinaria attività tecnica di classamento delle unità immobiliari.

Leggi l’approfondimento “Variazione catastale da Superbonus: quando è obbligatorio dichiararla“

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