Abitazione principale e bonus edilizi 2025: la proposta di Confedilizia

La più rilevante delle novità della Legge di Bilancio 2025 è sicuramente il bonus maggiorato (Bonus Ristrutturazione, Ecobonus, Sismabonus e Sismabonus acquisti) al 50% fino al 31 dicembre 2025, limitato alle abitazioni principali.

Tale maggiorazione è prevista solo nel caso in cui le spese siano sostenute dai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

Una definizione che, se non ulteriormente esplicitata da un intervento interpretativo delle Entrate, può creare notevoli difficoltà interpretative in alcuni casi specifici:

Acquisto con successiva ristrutturazione
Non si comprende se può beneficiare della detrazione maggiorata chi acquista un immobile usato per ristrutturalo e, pertanto, al momento della ristrutturazione, non vive e non ha ancora la residenza nell’immobile. In questo caso l’immobile diventa abitazione principale solo al momento del cambio di residenza e, quindi, dopo la ristrutturazione.
Sismabonus acquisti
L’agevolazione dedicata a chi compra immobili riqualificati dal punto di vista sismico da imprese richiede la residenza nell’immobile al momento del rogito. Anche in questo caso allo stato attuale c’è il rischio di perdere la detrazione del 50%.
Lavori in condominio
La norma – come ha osservato il Caf Acli – blocca anche i cantieri nei condomìni in cui ci sono molti alloggi in locazione: in questo caso perde lo sgravio del 50% anche l’inquilino che usa la casa come abitazione principale ed è pronto a sostenere le spese, poiché gli mancherà il requisito del possesso in virtù di un diritto reale.
Pertinenze e parti comuni di immobili condominiali
Potrebbe essere necessario chiarire se le pertinenze e le parti comuni di immobili vengono attratte alla percentuale di agevolazione dell’abitazione principale o se si considerano qualcosa di diverso e, quindi, vanno al 36%.
Lavori a cavallo tra più anni di imposta
Seconda la lettera della norma, interventi di questo tipo sulla stessa unità potrebbero essere in parte agevolati con un’aliquota più bassa al 36% e in parte con un’aliquota più alta, al 50 per cento.
Spese sostenute dal familiare che non è proprietario
Fino al 2024 tra i soggetti legittimati a fruire dei bonus casa figuravano anche, a prescindere da qualsiasi titolo di proprietà sull’immobile, i “familiari conviventi, vale a dire il coniuge (a cui è equiparata la parte dell’unione civile), i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado”, come spiega l’agenzia delle Entrate nelle sue guide.
La legge di Bilancio 2025 lega la maggiorazione del 50% a un doppio requisito: detenere un diritto reale sull’immobile ristrutturato e avere designato quell’immobile come abitazione principale, collocando lì la propria residenza.
Pertanto, stando alla lettera della norma, i conviventi senza questi requisiti non possono chiedere lo sconto al 50%, ma soltanto al 36%.

La proposta di Confedilizia

Per risolvere alcuni di questi dubbi, Confedilizia propone di attenersi all’interpretazione che l’Agenzia delle entrate ha fornito sul Superbonus nel 2023. Il riferimento è a quanto riportato dall’Agenzia in almeno due documenti ufficiali (circolare 13/2023 e risposta 377/2023).

L’Agenzia spiegava allora che, qualora l’unità immobiliare non sia adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la detrazione spetti “a condizione che il medesimo immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori”.

Si tratta, afferma Confedilizia, “di una lettura coerente con lo spirito della norma, che mira ad agevolare i lavori effettuati sulla casa destinata ad abitazione, a prescindere dalla materiale impossibilità a fissarvi la residenza al momento dell’avvio degli interventi, come accade in caso di acquisto di un immobile usato”.

Dunque, secondo l’interpretazione suggerita da Confedilizia, chi acquista una casa e poi la sottopone a ristrutturazione, pur non avendoci ancora trasferito la residenza, avrebbe diritto alla detrazione più alta, quella al 50%.

Confedilizia auspica inoltre che si affermi “un’altra interpretazione conforme allo spirito della legge”, cioè quella secondo cui la detrazione maggiorata si applichi non solo nei casi di interventi realizzati all’interno dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, ma anche in caso di lavori effettuati sulle parti comuni del condominio, “limitatamente alla parte a carico di titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento su immobili adibiti ad abitazione principale”.

Cosa si intende per abitazione principale

Il concetto di abitazione principale è codificata dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi e dal D.L. 101/2011 ed è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale (concetto introdotto per la determinazione delle imposta municipale unica, l’IMU).

Il TUIR stabilisce all’art 10 che  “per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente”. L’articolo 43 del Codice civile, a sua volta, definisce la residenza come il “luogo in cui la persona ha la dimora abituale“.

Il D.L. 101/2011 fornisce la seguente definizione: “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […]“.

Quindi affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie 3 condizioni:

il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);
la residenza anagrafica;
la dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

Prima Casa e Abitazione Principale: la differenza

Cosa si intende per diritto reale di godimento

I diritti reali di godimento attribuiscono il diritto di utilizzare il bene ad una persona diversa dal suo proprietario. Sono definitivi “reali” perché hanno ad oggetto il godimento e l’uso di cose (dal latino “res”= cosa) e sono limitati rispetto al diritto di proprietà: il titolale del diritto reale di godimento non diventa proprietario del bene e ha, pertanto, prerogative limitate dalla legge o dal contratto.

I diritti reali di godimento sono i seguenti: superficie; enfiteusi; usufrutto; uso; abitazione; servitù.

Leggi l’approfondimento sui Bonus edilizi 2025

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