Distanze legali: si applicano anche a un dehor realizzato su area comunale?

La Cassazione precisa se le norme sulle distanze tra costruzioni si applicano solo tra fondi privati o anche quando il manufatto è realizzato su area demaniale

La pronuncia della Corte di Cassazione (31820/2025) affronta l’applicabilità delle norme sulle distanze legali tra costruzioni nel caso in cui un manufatto sia stato realizzato su un’area appartenente al patrimonio pubblico. Il giudizio trae origine da una controversia tra proprietari confinanti in merito alla realizzazione di un dehors e coinvolge questioni relative alla qualificazione giuridica dell’opera, alla disciplina urbanistica locale e ai limiti operativi delle norme codicistiche in materia di distanze.

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Il caso

La comproprietaria di un terreno confinante con un’area comunale, pervenutole per successione ereditaria dal padre, citava in giudizio dinanzi al Tribunale competente la proprietaria del fondo limitrofo e il Comune, chiedendo:

l’arretramento di un manufatto (dehor), realizzato dalla dante causa della convenuta su porzione dell’area comunale adiacente al proprio fondo, fino al rispetto della distanza di cinque metri dal confine;
la restituzione di una striscia di terreno di tre metri di sua proprietà, occupata dalla convenuta, sulla quale erano stati realizzati uno stradello a ridosso del manufatto, l’apertura di una porta e la costruzione di due gradini;
la rimozione di un aeratore e di una tettoia pensilina installati nello spazio aereo sovrastante il proprio terreno, nonché del relativo canale di gronda che convogliava le acque meteoriche sul suo fondo;
il risarcimento dei danni conseguenti alle suddette condotte.

Il giudice di primo grado, accogliendo la domanda solo in parte, disponeva la cessazione delle condotte di passaggio e di scolo gravanti sul fondo dell’attrice e ordinava la rimozione del canale di gronda della pensilina installata sul dehors, in quanto convogliante le acque meteoriche sul terreno della stessa. Condannava, inoltre, entrambe le parti convenute alla chiusura della porta-finestra realizzata sul manufatto in aderenza al confine con la proprietà dell’attrice.

La Corte d’Appello, con successiva pronuncia, respingeva l’impugnazione proposta dall’attrice limitatamente al capo relativo al mancato arretramento del dehors.

Secondo i giudici di secondo grado:

le Norme Tecniche di Attuazione del piano regolatore comunale, per la zona interessata, prevedevano sia una distanza minima di dieci metri tra fabbricati sia una distanza di cinque metri dai confini; tali disposizioni, in quanto più rigorose rispetto alla disciplina codicistica, integravano l’art. 873 c.c., escludendo l’operatività del principio di prevenzione e imponendo il rispetto inderogabile delle distanze stabilite;
tuttavia, il manufatto in questione non poteva qualificarsi come “costruzione” ai fini dell’applicazione della disciplina sulle distanze, poiché autorizzato per un periodo determinato e, dunque, caratterizzato da temporaneità e precarietà; esso rientrava tra le strutture mobili destinate a soddisfare esigenze meramente temporanee, esentate dal rispetto delle distanze previste;
restava comunque salva la facoltà dell’appellante di attivare ulteriori strumenti di tutela qualora la struttura risultasse priva di valido titolo abilitativo.

Avverso tale decisione veniva proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi di censura.

Veniva dedotta la violazione della disciplina edilizia nazionale e del regolamento edilizio comunale in materia di dehors, sostenendo che:

il manufatto avrebbe dovuto qualificarsi come “nuova costruzione” ai sensi dell’art. 3 del Testo Unico dell’Edilizia;
l’esenzione dalle distanze riguarderebbe esclusivamente strutture destinate a esigenze meramente temporanee, prive di collegamenti permanenti al suolo;
il regolamento comunale distinguerebbe tra dehors occasionali, temporanei e permanenti, e quello oggetto di causa non rientrerebbe tra le strutture occasionali esentate dalla disciplina delle distanze.

Secondo la ricorrente, la Corte d’Appello avrebbe erroneamente attribuito al manufatto una natura precaria, in contrasto con la normativa applicabile.

Con il secondo motivo si lamentava la nullità della sentenza per omessa pronuncia, poiché la Corte territoriale, pur avendo riconosciuto la decadenza dell’autorizzazione comunale, non aveva disposto la rimozione del manufatto, nonostante la permanenza dello stesso fosse incontestata e protratta nel tempo.

Le norme sulle distanze legali sono valide anche nel caso di opere realizzate su area demaniale?

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo, ma per una ragione dirimente e assorbente rispetto alle censure prospettate.

La Suprema Corte ha ribadito che le norme sulle distanze legali disciplinano i rapporti tra fondi privati contigui e non trovano applicazione nel caso di opere realizzate su area demaniale. In tali ipotesi, l’eventuale pregiudizio lamentato dal proprietario confinante deve essere valutato in relazione all’uso normale spettante ai medesimi sul bene pubblico.

Nel caso di specie, la Corte territoriale avrebbe dovuto preliminarmente accertare la natura del suolo su cui insisteva il dehors, verificando se si trattasse di area demaniale.

Tale verifica, pur essendo stata oggetto di discussione nel giudizio di merito, non era stata adeguatamente compiuta.

L’omissione di tale accertamento rendeva la motivazione insufficiente sotto un profilo preliminare e assorbente, poiché l’applicabilità stessa della disciplina sulle distanze dipendeva dalla qualificazione giuridica dell’area.

La Corte ha quindi:

accolto il primo motivo nei limiti indicati;
dichiarato assorbito il secondo motivo;
cassato la sentenza impugnata;
rinviato alla medesima Corte d’Appello, in diversa composizione, affinché proceda a nuovo esame, verificando in via preliminare la natura dell’area e decidendo anche sulle spese.

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